Tous les indicateurs sont au vert pour les bailleurs sociaux. En atteste la progression de la construction HLM en 2015. Mais de nombreux défis attendent les bailleurs sociaux?
Des défis d’une ampleur inédite (financement, innovation, concentration…) attendent les bailleurs sociaux en effet ces prochaines années, lesquels supposent de mettre en place des changements profonds.
Dans ces conditions, les experts de Xerfi-Precepta tablent sur une croissance modérée de la construction de logements sociaux (locatifs et en accession) en 2016 (+4,3%) et 2017 (+5%), pour s’établir au niveau record de 126 000 mises en chantier en 2017. En effet, l’objectif officiel de 150 000 constructions par an ne sera pas encore atteint.
Aujourd’hui, la situation financière des bailleurs apparaît relativement saine. Mais, outre un recours accru à la dette, les organismes doivent aussi mobiliser de plus en plus de fonds propres pour financer les nouvelles opérations neuves et les réhabilitations (objectifs de respectivement 150 000 et 100 000 par an).
Trouver d’autres sources de financement
En clair, la réalisation des objectifs repose sur un équilibre précaire. Sans oublier que le durcissement des règles relatives au diagnostic et au traitement de l’amiante est une nouvelle source de dépenses.
Dans le même temps, les soutiens directs de l’Etat risquent de se réduire. La récente réforme des aides à la pierre est d’ailleurs une nouvelle étape dans ce retrait. C’est ainsi que la création du Fonds national des aides à la pierre (FNAP) illustre la volonté de l’Etat de transférer peu à peu le financement direct du logement social vers la Caisse des dépôts et les bailleurs eux-mêmes.
L’Etat qui limiterait alors son rôle aux seuls soutiens indirects, remettant ainsi en cause les équilibres actuels du secteur.
Des apports en fonds propres
Les bailleurs sociaux vont donc devoir trouver d’autres sources de financement. Leur capacité à générer des revenus supplémentaires (hors loyers) semble en effet plutôt modeste. Les experts de Xerfi-Precepta ont ainsi identifié quelques pistes.
Déjà, le mouvement Hlm peut bénéficier d’apports en fonds propres à travers le dispositif de mutualisation mis en place en 2014. Ensuite, il peut explorer la piste du financement privé. A cet égard, la récente réforme du logement intermédiaire est un exemple intéressant.
Un dispositif spécifique a en effet été imaginé pour faire revenir les investisseurs institutionnels dans le secteur du logement. Dans l’hypothèse de la mise en place d’un dispositif proche dans le segment social, les bailleurs sociaux peuvent s’imposer comme des interlocuteurs crédibles, en faisant valoir leur expertise dans la gestion d’un parc de logements et des politiques à mettre en oeuvre pour augmenter le remplissage.
Vers une concentration inéluctable
Avec l’émergence de géants de l’immobilier social, le secteur va davantage se concentrer. Entreprises sociales de l’habitat (ESH), offices publics de l’habitat (OPH), sociétés d’économie mixte immobilières et coopératives d’Hlm : près de 900 structures ont une activité dans le logement social.
Or, la multiplication du nombre d’organismes Hlm est effectivement vécue comme une source de dysfonctionnement dans quelques territoires. Surtout, deux réformes majeures vont impacter la structure concurrentielle des OPH et des ESH.
C’est ainsi que la succession de lois territoriales va entraîner des regroupements dans les OPH. La création des métropoles de Paris, Lyon et Marseille a pour effet de transférer la compétence logement des communes vers les nouvelles structures.
Les communes, membres d’un établissement public de coopération intercommunale, ne pourront plus compter d’OPH en propre puisque les nouvelles structures intercommunales et les métropoles regrouperont les anciennes OPH, autrefois rattachées aux communes.
Réforme d’Action Logement
La seconde réforme est celle d’Action Logement (l’ancien 1% Logement) qui va se structurer en deux grands pôles : Immobilier et Services. Et qui souhaite faire émerger 3 à 4 ESH importantes, disposant d’un parc d’environ 200 000 logements.
Si une partie des bailleurs aborde cette réforme avec appréhension, d’autres y voient un mouvement vers une professionnalisation accrue et un signe adressé aux pouvoirs publics sur la capacité du secteur à se réformer.
Au final, les bénéfices de cette concentration sont réels : économie sur les coûts de gestion, gain de pouvoir de marché pour les plus grosses structures et meilleure gestion des grands projets.
Cela tombe plutôt bien alors que les acteurs de l’immobilier social vont devoir gérer les transitions numériques (avec la maquette numérique), énergétique (avec les bâtiments à énergie positive) et démographique (c’est-à-dire adapter l’offre sociale au vieillissement de la population).
Source : batirama.com