Les très bons résultats du marché de la construction pour 2017 ne sauraient cacher la crainte d?une chute avec le recalibrage des aides de l?Etat, PTZ et Pinel.
Depuis avril, le marché de la maison individuelle montre des signes d’essoufflement : un recul de 1,9% au 2e trimestre 2017 sur un an, contre + 15,8% au 1er trimestre 2017. « C’est la première baisse trimestrielle depuis octobre 2014, précise Patrick Vandromme, président de LCA-FFB, (en photo) lors d’un point de conjoncture le 21 septembre.
Une baisse qui peut s’expliquer par les périodes très particulières des élections présidentielle et législative traditionnellement très calmes pour le secteur ». Toutes les régions sont impactées par la baisse au 2e trimestre sauf la Bretagne, les Pays de Loire et Paca.
Maisons individuelles : +12,9% de croissance
Pour autant, à fin juin, l’activité enregistre une croissance de +12,9% (+19,5% en 2016 et + 13,7% en 2015), profitant encore des bonnes performances de fin 2016 et début 2017. Les ventes de maisons individuelles en secteur diffus devraient ainsi atteindre 142 000 unités contre 133 600 en 2016.
Côté promotion immobilière, les tendances sont sensiblement identiques avec un recul des ventes de 9,4%, alors qu’au 1er trimestre, la hausse atteignait 8,1% par rapport à la même période de 2016. Mais là-aussi sur l’année, les résultats sont tout à fait honorables puisque les réservations à la vente progressent de 13%, soit 126 611 unités.
Hausse record des crédits
Corrélé aux marchés résidentiels, le crédit immobilier se porte bien, et devrait enregistrer une hausse record de 8% pour atteindre 170 milliards d’euros en 2017. « Plusieurs facteurs favorisent cette bonne orientation, souligne Benoît Catel, directeur général délégué du Crédit Foncier.
Les taux restent à un niveau très bas, 1,56% en juin ; les marchés sont dynamiques (482 800 permis de construire et 402 500 logements commencés, cumul annuel, juillet 2017) tirés par l’accession et le locatif privé, et l’allongement des durées des crédits ». Quant aux prix, Benoît Castel constate une stabilité par rapport à ceux de 2011-2012 ; seuls les appartements auraient enregistré une légère hausse.
Le marché de l’ancien affiche également une tendance soutenue. « Avec 910 000 transactions prévues cette année, il pourrait atteindre un niveau historique », estime-t-il.
Tsunami dans la profession
Tout pourrait donc aller pour le mieux, si le Plan Stratégie logement présenté par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires et Julien Denormandie secrétaire d’État n’était venu assombrir l’horizon des constructeurs et promoteurs.
Au cœur de l’incompréhension et de la colère, les mesures concernant le recalibrage des dispositifs PTZ et Pinel ; le reste du plan étant plutôt bien accueilli (abattement fiscal sur les plus-values foncières, arrêt de l’inflation normative et la simplification des réglementations ou encore lutte contre les recours abusifs).
Les zones tendues privilégiées
Destiné aux primo-accédant, le prêt à taux zéro (PTZ), accordé sous conditions de ressources pour compléter un prêt principal, devait s’arrêter à la fin 2017, comme le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif. Le gouvernement a décidé de reconduire pour 4 ans jusqu’au 31 décembre 2021 les deux dispositifs, mais en réduisant leur périmètre.
Le PTZ ciblera les zones A, Abis et B1, avec un sursis sur la zone B2 durant 2018. Le dispositif Pinel sera recentré sur les zones A, Abis et B1. Quant au PTZ pour l’achat d’un logement ancien à rénover, il sera accordé sur les régions plus rurales B2 et C.
« On ne s’attendait pas à l’effet couperet et à cette suppression brutale, s’insurge Patrick Vandromme. C’est un vrai tsunami qui ne nous a pas permis de nous mettre à l’abri ». Et de s’interroger sur « l’équité de l’accès à la propriété de nos concitoyens ».
85% du territoire concernés par le recadrage
Ce recadrage va toucher 85% du territoire (34 000 communes) et 60% de la population. « Valence, Brest, Angers, etc… vont être concernées. Cette mesure sacrifie l’accession à la propriété des ménages les plus modestes qui de toute façon ne se logent pas dans les zones A et B1 », ajoute le président de LCA-FFB.
Le responsable rappelle en effet que les zones C et B2 (là où il y a la plus forte concentration de maisons individuelles) ont mobilisé 56% de la distribution du PTZ dans le neuf et 84% dans l’ancien. Dans le détail, sur 90 249 PTZ accordés dans le neuf en 2016, 47 775 l’ont été en zones B2 et C, 21 827 en zone A et 20 647 en zone B1.
Vers une perte de 40 000 logements
Un autre chiffre suffit à comprendre le désarroi des constructeurs : avec la suppression de ce PTZ, plus des 4/5e des opérations de maisons individuelles ne seront plus financées par les banques de peur d’une désolvabilisation des ménages, soit une perte de 40 000 logements.
La volonté de cibler les aides de l’Etat sur les zones tendues n’est pas nouvelle. Déjà fin 2011, une réforme de ce type a été porté par le ministre Benoist Apparu. « Et les résultats ne donnent pas toujours les résultats escomptés, se souvient Patrick Vandromme. Il suffit de se reporter aux montants du PTZ (régime 2013) en zone A qui étaient 3 fois supérieurs à ceux de la zone C, alors que le nombre d’opérations financées en A étaient 3,5 fois inférieur ».
Taux d’effort des ménages pour se loger identiques quelle que soit la zone
Le président s’étonne aussi que le débat entre zones tendues et détendues ne repose que sur le seul prix des logements et non sur le taux d’effort des ménages pour se loger. « Si le prix des logements est moins élevé en B2 et C, ce n’est pas pour autant que leur accession est aisée et peut se faire sans aucune aide, précise-t-il.
Si l’on se réfère à deux indicateurs habituels qui mesurent le coût relatif des opérations d’accession (rapport entre le coût d’achat et le revenu du ménage) et le taux d’effort supporté (part du remboursement des crédits dans les revenus du ménage), on constate qu’il est aussi coûteux pour un ménage d’accéder à la propriété dans une commune de 2 000 à 5 000 habitants que dans une agglomération de plus de 200 000 habitants.
Impact sur l’emploi
Le dernier point d’inquiétude concerne l’emploi. En partant du constat qu’un logement équivaut à 1,8 emploi (direct et indirect), on peut facilement comprendre que cette mesure impactera le maintien et le développement des emplois dans des territoires où le bâtiment est bien souvent l’un des rares employeurs.
Priver l’accession à la propriété à certains ménages, casser la dynamique du marché, accentuer la fracture territoriale… Autant de conséquences à l’arrêt brutal du PTZ B2 et C. De quoi alimenter les prochaines discussions entre les professionnels de l’immobilier et du bâtiment, et le gouvernement.
Source : batirama.com / Frédérique Vergne