Si le marché immobilier a signé une année record en 2017, avec un million de logements vendus, le vent pourrait tourner assez rapidement selon une étude de Xerfi.
Le marché immobilier a signé une année record en 2017 avec, dans l’ancien, près de 1 million de logements vendus (+14,5%) et des prix en hausse de 3,7% au niveau national. Quelques poussées de fièvre ont été observées comme à Bordeaux, désormais à 2h de TGV de la capitale, où les prix ont flambé (+10%), suivie de Paris (+7,4%) et Lyon (+6,9%).
Les moteurs de l’immobilier sont toujours les mêmes entre des conditions de financement exceptionnelles et l’importance des aides à la pierre pour l’accession à la propriété ou l’investissement, comme par exemple le PTZ+ et le dispositif Pinel, rappelle l’étude.
Le retour de la confiance des ménages a fait le reste. Mais le vent pourrait bien tourner. Certes, aucune rupture majeure de tendance n’est à prévoir en 2018. Toutefois, les experts de Xerfi anticipent une légère remontée des taux des crédits à l’habitat, un essoufflement des ventes dans l’ancien (-1,6% mais supérieures à 900 000 unités) et une petite accalmie sur les prix (+3%).
Quel rôle de l’Etat vis à vis de l’immobilier en 2019 ?
Le changement d’approche de l’Etat vis-à-vis de l’immobilier pourrait en revanche davantage peser sur le marché en 2019 avec, dans l’ancien, des transactions en repli de 1,9% et des prix en hausse de seulement 1,7% au niveau national, selon les calculs des experts de Xerfi.
Les pouvoirs publics souhaitent en effet réorienter l’épargne des Français vers l’économie réelle. C’est le sens de la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière. L’Etat a également décidé de réduire son soutien aux bailleurs sociaux.
Il souhaite aussi construire davantage et moins cher, en privilégiant les simplifications administratives au détriment des aides financières directes. Le dispositif du PTZ, qui doit être évalué dans le courant de l’année, ne devrait selon toute vraisemblance pas rester en l’état, compte tenu de son coût.
Le Pinel, un soutien artificiel de l’activité ?
Quant au Pinel, il est censé rester en vigueur jusqu’en 2021. Toutefois, les professionnels concernés seraient inspirés de limiter leur dépendance à ce dispositif qui soutient artificiellement leur activité, de l’avis des experts de Xerfi.
Dans ces conditions, le segment du neuf sera lui aussi affecté. Après un bond de 15,6% en 2017 et une hausse limitée à 1% en 2018, les mises en chantier reculeront de 2,3% en 2019, selon les prévisions des experts de Xerfi. Les ventes de logements des promoteurs accuseront d’ailleurs le coup (-2,7% en 2019 après +2% en 2018 et +1,5% en 2017).
Outre le changement d’approche des pouvoirs publics à l’égard de l’immobilier, d’autres mutations semblent hautement probables. En premier lieu, il ne faut pas s’attendre à un assouplissement des conditions d’octroi des crédits de la part des banques. Cela ne permettra donc pas de re-solvabiliser la demande.
Compte tenu du niveau plancher des taux d’intérêt, il y a fort à parier qu’ils se stabiliseront ou remonteront. D’ailleurs, les flux de crédits nouveaux commencent déjà à ralentir. Bref, le marché de l’immobilier se dirige vers un atterrissage en douceur.
Le virage du numérique pour rester dans la course
Pour rester dans la course et prendre le virage du numérique, les différentes professions ne ménagent pas leur peine. Les promoteurs intègrent ainsi peu à peu le numérique à tous les niveaux de leur activité, de la conception à la commercialisation des biens.
Cet axe de développement est le plus répandu parmi les principaux groupes et fait figure de priorité stratégique. Les applications les plus fréquentes sont par exemple l’utilisation de la maquette numérique dans le cadre de la conception, l’utilisation d’outils de navigation 3D et de réalité virtuelle à des fins commerciales ainsi que l’intégration de la domotique dans les logements.
Entre autres exemples, Bouygues Immobilier a ainsi généralisé les solutions domotiques à l’ensemble de son offre et cherche par ailleurs à capter l’innovation à travers des collaborations ou prises de participation dans des start-up.
Diversification d’activité des constructeurs de maisons
Depuis plusieurs années, de nombreux CMIstes ont diversifié leur activité. La profession s’est notamment positionnée dans les métiers de l’aménagement foncier (acquisition de terrains pour réaliser des lotissements dans une logique de revente des lots à bâtir) ou de la promotion (achat de terrains et développement d’un programme de construction de maisons individuelles). À titre d’illustration, Tradimaisons intervient désormais dans l’aménagement foncier à travers sa filiale Foncimmo.
Le secteur des agences immobilières a été lui le théâtre de nombreuses opérations capitalistiques. Parmi les réseaux traditionnels, Foncia est resté dans le giron d’un fonds mais le Suisse Partners Group est devenu actionnaire de référence.
Rachat de l’enseigne Laforêt
L’enseigne Laforêt a, pour sa part, été rachetée début 2017 par la holding Arche, à la tête de l’administrateur de biens Citya (245 M€ de CA en 2016). Le nouvel ensemble constitue ainsi un nouveau poids lourd des services immobiliers aux particuliers.
Du côté des mandataires, I@D France a été repris par deux fonds (IK et FAPI) mais les fondateurs et Naxicap Partners, anciens actionnaires, détiennent 37% du capital. L’objectif est d’accélérer le développement du réseau, notamment à l’étranger. Enfin, l’enseigne d’agents mandataires Propriétés-privées a aussi été reprise par un fonds, Pragma Capital.
Xerfi vient de publier une étude sous le titre : « L’immobilier de logements en France et en régions - Quelles perspectives pour les marchés du neuf et de l’ancien à l’horizon 2019 ? »
Photo ©F. Leroy
Source : batirama.com