Les résidences étudiantes se développent pour l?instant à pas comptés en France. Les gestionnaires vont devoir se retrousser les manches et sortir de leur zone de confort pour séduire les futurs occupants.
A la rentrée 2019, le marché augmentera de 3%, soit 30 résidences supplémentaires et près de 4 000 logements de plus mis en exploitation. L’Hexagone comptera alors quelque 1 000 résidences représentant environ 134 000 logements au total.
D’ici la rentrée 2021, le rythme des mises en exploitation devrait se maintenir à 30 résidences étudiantes pour environ 4 000 logements par an, prévoient les experts de Xerfi Precepta qui viennent de réaliser une étude détaillée sur le sujet. A cette date, le parc sera ainsi composé de 1 069 résidences pour 142 000 logements et plus de 163 000 étudiants accueillis.
Et ensuite, on peut s’interroger sur les perspectives du marché. Plusieurs facteurs de fragilisation pourraient en effet contribuer à limiter le nombre de nouveaux projets de création déjà lancés.
Et les experts d’énumérer un affaiblissement durable de la hausse des effectifs étudiants dans l’enseignement supérieur (voire une croissance remise en cause par l’impact de l’augmentation des frais d’inscription à l’université pour les étudiants non européens), une réduction et une fragilisation du statut des aides financières au logement (ex : APL, ALS). Sans oublier une promesse de valeur toujours trop rigide, standardisée et sous influence qui freinerait encore le développement de cette solution d’hébergement.
Une position concurrentielle délicate
Last but not least, la résidence étudiante se trouve dans une position concurrentielle délicate du point de vue des investisseurs (produits locatifs très appréciés) et de celui des étudiants (parc privé locatif, résidences universitaires, autres résidences collectives).
Pour que les résidences étudiantes parviennent un jour à s’imposer comme une solution résidentielle à part entière, de nature à concrétiser le potentiel du marché, les gestionnaires vont devoir se retrousser les manches et sortir de leur zone de confort.
Ils pourraient notamment s’appuyer sur les atouts du coliving, c’est-à-dire renforcer la dimension servicielle, créer des espaces privatifs et partagés, dédiés par exemple au coworking, ou encore miser sur les communautés. C’est un bon moyen pour offrir une expérience client unique aux millenials.
Des résidences ouvertes à de nouveaux publics ?
Mettre en place de nouvelles stratégies d’implantation et s’ouvrir à de nouveaux publics, en diversifiant les concepts, sont d’autres pistes à creuser. Cela pourrait d’ailleurs modifier en profondeur l’équilibre des forces du marché des logements étudiants.
Car, aujourd’hui, force est de constater que la pénurie d’offre est un frein à la concrétisation du potentiel du marché. D’ailleurs, les investisseurs privilégient le marché secondaire des résidences étudiantes ou, pire, arbitrent en faveur d’autres types d’actifs.
De leur côté, les étudiants ne font pas des résidences étudiantes leur premier choix de logement, pour des raisons économiques et parce qu’ils n’en perçoivent pas tous les avantages.
Résidences classiques VS résidences nouvelle génération
Le jeu concurrentiel peut donc évoluer. On connaît l’opposition traditionnelle entre résidences étudiantes privées commerciales (qui dominent le marché avec 61,5% des logements en gestion à la rentrée 2019) et résidences étudiantes gérées par des organismes privés à but non lucratif (associations, sociétés d’économie mixte, SA d’HLM…).
à cela s’ajoute une différence marquée entre deux grands modèles économiques : intégré versus pur gestionnaire. Désormais, il faut également évoquer la rivalité naissante entre les tenants d’une prestation classique et les partisans d’une ligne plus innovante. Seule ombre au tableau, les étudiants n’ont pas conscience du caractère innovant et performant de ces résidences nouvelle génération.
Pour récolter les fruits de leur investissement et le faire savoir, il faut miser sur l’enseigne, principal levier de signalement de la qualité d’une résidence étudiante. A cet égard, les acteurs intégrés et les bailleurs sociaux sont les mieux placés pour modifier la promesse de valeur et la solution de décohabitation pour les parties prenantes du marché.
Développer une offre correspondant aux attentes des étudiants millennials
Face à la domination des acteurs intégrés, les purs gestionnaires peuvent s’enorgueillir de leur expertise pour accompagner les promoteurs de la maîtrise d’ouvrage jusqu’à la co-construction de la promesse de valeur de la résidence.
Pour légitimer la résidence étudiante auprès des investisseurs et des étudiants, les acteurs du marché seraient inspirés d’emprunter trois voies en particulier, de l’avis des experts. D’abord, il s’agit de développer une offre en phase avec les attentes des étudiants millennials.
Le déploiement de résidences de nouvelle génération nativement conçues autour des concepts de coliving constitue à ce titre une nouvelle étape. Avec ses espaces collectifs et sa dimension communautaire, le coliving est un mode de vie de nature à séduire les étudiants.
Des enseignes comme Whôo, Kley ou Student Factory se positionnent sur ce nouvel espace stratégique. Ensuite, les acteurs peuvent opter pour la diversification de l’offre (en termes d’implantation, de hauteur de gamme ou de colocation par exemple) et des métiers (comme celui de promoteur et d’investisseur). Cela leur permettrait de mieux maîtriser leur croissance et leur concept et de moins dépendre des investisseurs.
Enfin, la troisième piste à creuser est celle de la co-construction de l’offre via des partenariats avec des acteurs stratégiques de leur environnement comme les écoles, les prestataires de services ou les promoteurs entre autres.
Source : batirama.com