La vertitude devient un critère d?investissement immobilier incontournable en Europe. Des investisseurs d?une dizaine de pays s?appuient sur l?association BBCA pour développer un outil européen.
Comme l’explique Stéphane Villemain, vice-président RSE d'Ivanhoé Cambridge, le but de cette douzaine d’investisseurs européens est d’établir une méthode indiscutable pour prouver la vertitude d’un actif immobilier et de l’exploiter dans divers marchés de l’Union Européenne. Cette initiative sera annoncée demain – mardi 15 mars – à l’ouverture du MIPIM à Cannes. Elle rassemble 9 membres fondateurs et s’apprête à en accueillir de nouveaux.
Les membres fondateurs sont BPI (Luxembourg, Belgique, Pologne), NSI (Pays-Bas), WO2 et ICAMAP (Luxembourg, France et Royaume-Uni), Covivio, Ivanhoé Cambridge et Struan Robertson.
Un appui technique de l’association BBCA
Dans un premier temps, ce nouveau label bas carbone européen portera sur les bureaux, l’hôtellerie et les logements collectifs. L'association française BBCA fournit l’appui technique nécessaire pour développer le label qui vise à promouvoir la réduction de l'empreinte carbone des bâtiments sur l'ensemble de leur cycle de vie. Stéphane Villemain explique que la plupart des certifications vertes mondiales concernant le bâtiment – LEED, BREAM, HQE, … - portent jusqu’à présent sur la vie en œuvre du bâtiment. © Moelven Limtre AS
Ce nouveau label européen reposera sur une analyse du cycle de vie (ACV) des bâtiments : construction, vie en œuvre, fin de vie et démantèlement. Une commission scientifique a été mise en place par l’association BBCA pour assurer une approche indépendante. Co-pilotée par Artelia et Elioth by Egis, cette commission rassemble des experts en ACV et stratégies de décarbonation de l’immobilier.
La méthodologie européenne devrait être prête à l'été 2022, permettant aux premiers bâtiments exemplaires en Europe de demander le label d'ici la fin de l'année. Il faut admettre que l’association BBCA dispose d’une bonne expérience dans ce domaine. Depuis sa création en 2016, plus de 300 projets en France, couvrant un total de plus de 2 millions de m² ont obtenu le label BBCA ou ont engagé la demande de labélisation. ©Moelven Limtre AS
La mise en œuvre des meilleures pratiques en termes de construction et exploitation bas carbone permet de réduire l'empreinte carbone d'un bâtiment de 30 à 50%, selon le niveau du label BBCA obtenu, par rapport aux méthodes de construction traditionnelles. Le label BBCA a également été un précurseur et a contribué à la nouvelle réglementation environnementale RE2020 pour les bâtiments neufs en France.
Une initiative Européenne
Toutes les foncières et les tous les investisseurs immobiliers sont désormais contraints de viser la neutralité carbone de leurs portefeuilles de bâtiments. En même temps, ils ne disposaient pas vraiment d’un outil incontestable pour l’évaluation de l’empreinte carbone, de la vertitude de leurs bâtiments. Depuis 7 ans, Ivanhoë Cambridge utilise GRESB, un outil néerlandais. Ce nouveau label leur fournira un outil d’évaluation européen à un moment où toutes sortes de réglementations européennes (Taxonomie Européenne) et nationales (RE2020 ; …). ©Moelven Limtre AS
En devançant l’appel, ils s’efforcent également d’éviter la prolifération d’outils nationaux en Europe, reposant sur des méthodes de calcul différentes. Du coup, les participants à cette initiative clament leur satisfaction.
Christophe Kullmann, directeur général de Covivio, indique : “Conscient de ses impacts sur l’environnement et de son rôle dans la transition écologique, le secteur démontre une nouvelle fois sa capacité à s’unir sur des sujets structurants. En cohérence avec sa stratégie de longue date sur ces enjeux, Covivio est ravi de se joindre à cette initiative paneuropéenne mobilisant des partenaires aux profils différents. Cette diversité constitue une véritable richesse pour la création de ce standard et ainsi faire face aux défis climatiques et énergétiques que nous devons tous ensemble relever.”
Olivier Terrenoire, Global Head of Asset, Property Management and Sustainable Investing chez Generali Real Estate, a déclaré : "La décarbonation du portefeuille immobilier est une priorité essentielle de la stratégie ESG de Generali Real Estate. Elle se traduit par des engagements forts du Groupe Generali, en particulier une participation à l'Alliance des propriétaires d'actifs « Net Zéro » convoquée par l'ONU. Nous sommes fiers de travailler aux côtés d'acteurs clés européens, avec le soutien technique de BBCA et d'être un partenaire fondateur de cette importante initiative, afin d'aborder l'un des sujets les plus importants pour notre industrie, et de créer de nouvelles synergies sur ce chemin difficile."
Stéphane Villemain, vice-président, Responsabilité sociale des entreprises (RSE) chez Ivanhoé Cambridge, a indiqué : " Nous sommes fiers de soutenir cette initiative européenne qui représente une étape majeure vers la décarbonation du secteur immobilier. Il est nécessaire de mieux prendre en compte les niveaux d'émissions des bâtiments tout au long de leur cycle de vie, y compris lors de leur construction. Cette initiative représente une réelle opportunité d'étendre les pratiques bas carbone dans notre secteur et de positionner favorablement notre portefeuille sur le long terme." ©Ivanhoë Cambridge
Stanislas Pottier, senior advisor auprès de la direction générale d'Amundi et président de l'association BBCA a déclaré : "Si nous voulons atteindre le Net Zéro en 2050, nous devons faire les choses correctement en matière de carbone dans les 15 prochaines années et pour cela, nous devons changer les pratiques dans les 2 à 3 prochaines années. Cela implique de mettre en place un véritable cadre de comptabilisation et d'analyse du CO2 pour les bâtiments, les villes et les portefeuilles. BBCA est heureux de soutenir cette initiative européenne de bâtiments à faible émission de carbone, en apportant son expertise technique acquise au cours des 6 dernières années, afin d'atteindre des mesures de CO2 et des labels européens, en coordination avec les travaux en cours au niveau de l'UE (Green Taxonomy, CSRD, NFRD...) et au-delà (ISSB : International Sustainability Standards Board )."
Neutralité carbone d’ici 2030
L’Agence Internationale de l’Energie a récemment rappelé que pour parvenir à la neutralité carbone d’ici 2050, il faudra baisser de 95% les émissions du bâtiment. Ce qui représente un effort considérable.
Le but des divers participants au développement de ce nouveau label est clairement de parvenir à la neutralité carbone de leur portefeuille. Ils envisagent trois types d’actions : vendre les actifs les plus émetteurs de carbone s’ils ne peuvent être réhabilités à un coût raisonnable, investir dans la décarbonation de leur portefeuille existant et, en ce qui concerne, leurs nouvelles acquisitions, investir seulement dans des projets décarbonés.
Chez Ivanhoë Cambridge, Stéphane Villemain explique qu’il ne suffit pas de simplement respecter les réglementations. Il faut aller au-delà de leurs exigences. Ivanhoë Cambridge vise la neutralité carbone de son portefeuille immobilier mondial dès 2040.
Pour y parvenir, l’investisseur s’appuie sur tous les labels de vertitude locaux existants à travers le monde, mais il contractualise également l’incitation à la vertitude avec les différents gestionnaires immobiliers sur lesquels il s’appuie à travers le monde. Comme le souligne Stéphane Villemain, il faut que tous les acteurs soient incités à participer à l’effort de décarbonation de l’immobilier.
Donc, plus un gestionnaire immobilier, partenaire d’Ivanhoë Cambridge, parvient à réduire les consommations d’énergie, d’eau, la production de déchets, les émissions carbone, plus sa rémunération croît. Ivanhoë Cambridge s’applique à lui-même le même type d’incitation financière. L’investisseurs a structuré une partie de sa dette avec certaines banques de manière à le coût de sa dette varie avec la vertitude de son parc, dans les deux sens : plus vert égale moins cher, moins vert entraîne un alourdissement du service de la dette.
Stéphane Villemain emploie une expression Québecquoise pour expliquer cette attitude d’Ivanhoë Cambridge : « il faut que les bottines suivent les babines ». En gros, le discours ne suffit pas, l’action doit suivre. A compter de 2025, Ivanhoë Cambridge n’investira plus que dans des projets « Net Zero Energy ».
Net Zero Energy ou Energie quasi-nulle est l’expression employée par la Directive Européenne sur l’Efficacité Energétique des Bâtiments, d’ailleurs en cours de révision, et que la France avait imprudemment traduite par l’exigence plus sévère de BEPOS (Bâtiment à Energie Positive), avant de l’abandonner discrètement avec la RE2020. Ivanhoë Cambridge, pour sa part, vient d’investir dans un bâtiment de bureaux qui vise le label Bepos Effinergie.
Source : batirama.com / Pascal Poggi