Le locataire d'un local commercial, lorsque l'achat lui en est proposé selon une clause de préférence insérée dans son bail, peut devoir payer en plus une commission d'agent immobilier.
Ce locataire a une préférence, mais à égalité de prix avec les autres candidats, aux mêmes modalités et conditions, a observé la Cour de cassation. Les juges ont donc écarté l'argument d'un locataire qui exploitait un commerce de vêtements et dont les locaux avaient été mis en vente par le propriétaire. Le locataire refusait de payer la commission de l'agent immobilier. Il soulignait qu'il n'avait pas été nécessaire de recourir à un agent immobilier pour le trouver et lui proposer l'achat puisque son droit de préférence était inscrit dans son bail.
Mais le droit de préférence inséré dans le bail commercial peut être exercé par le locataire lorsqu'un acquéreur a été trouvé. Ce locataire a alors le droit de se substituer à l'acquéreur avec les mêmes droits et obligations, explique la Cour de cassation, c'est-à-dire en payant le même prix. Cela suppose donc de payer comme cet acquéreur la commission de l'agent immobilier qui l'avait découvert.
En conséquence, le locataire qui voudrait utiliser son droit de préférence pour acheter son local, mais sans payer la commission de l'agent immobilier, pourrait voir l'affaire lui passer sous le nez, faute d'avoir accepté de payer le même prix que l'acquéreur pressenti.
Pour les baux d'habitation, le système est différent puisque la loi de juillet 1989 qui régit la question impose, avant toute recherche d'un acquéreur, de proposer l'achat au locataire en place. (Cass. Civ 3, 28.9.2022, H 21-18.007).
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