Quel est le rôle du parc locatif privé et comment sécuriser la relation locataire bailleur ? Le débat organisé par l?Anil* lors de son assemblée générale révèle une situation contrastée et de nombreuses pistes possibles.
Très souvent consultées, aussi bien par des bailleurs que des locataires, pour des questions relatives aux rapports locatifs, les ADIL ont une bonne vision des problèmes de la location privée.
Si la majorité de ces consultations porte sur des éclaircissements relatifs au droits et aux obligations de l’une ou l’autre partie ou sur des désaccords mineurs, une part limitée, mais significative a trait à des difficultés plus graves, notamment des impayés de loyer.
Si le locataire est seul face à l’impayé, le bailleur n’est guère mieux loti lorsqu’il gère lui-même son bien. La méconnaissance de la réglementation et des dispositifs d’aide pouvant permettre d’éviter l’expulsion pour le locataire, une perte financière importante pour le bailleur, est leur lot commun.
Louer aux ménages les plus modestes
Bien que le risque d’impayé soit statistiquement faible, on comprend alors que nombre de propriétaires hésitent à louer aux ménages les plus modestes. La question de la sécurisation du bailleur apparaît comme cruciale pour l’accès au logement de tous.
L’une des solutions approuvée par l’ensemble des participants pourrait être un recours plus important à la gestion intermédiée. L’administrateur de biens connaît la réglementation ; mieux et plus rapidement qu’un particulier, il est capable de réagir efficacement en cas d’impayé et de rechercher une solution.
Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier, précise que, bien qu’agissant sur mandat du propriétaire, l’administrateur est également au service du locataire. Son intervention ne se limite d’ailleurs pas au traitement des difficultés, elle peut également favoriser leur prévention, notamment lors de la fixation du loyer et du choix du locataire.
Quand les administrateurs de biens « font » du social
Est-il concevable que les administrateurs de biens développent une branche sociale, qui consisterait à louer des logements à bas prix et avec des frais de gestion réduits ? La Fnaim le juge possible, puisqu’elle propose son « bail puissance 3 », lequel suppose toutefois une aide publique.
Une autre formule est apparue il y a quelques années, à Paris, sous le nom de « Louez solidaire», reprise par le ministère chargé du logement sous celui de « Solibail » : il s’agit d’un dispositif d’intermédiation locative dans lequel les bailleurs privés s’engagent à louer nus, à un loyer plafonné, des logements conformes aux normes de décence pour une période de trois ans renouvelable.
Les associations d’intermédiation se chargent de la mise en location, des rapports avec le locataire. Le paiement du loyer est garanti au bailleur et les frais de remise en état, si nécessaire, sont pris en charge.
Garantie de paiement pour le bailleur
Ce dispositif repose sur des aides publiques financées par l’Etat ou les collectivités locales. Christian Nicol, ancien directeur du logement et de l’habitat de la Ville de Paris, président de la Fédération Habitat et développement, intervenant depuis la salle, juge que cette formule est un succès et les propriétaires qui l’utilisent en sont pleinement satisfaits.
Le coût de location hors charges ne doit pas excéder le loyer plafond du Borloo dans l’ancien en zone A, soit 17,77 € /m² de surface utile pour 2012. Les logements inférieurs au T1 bis sont écartés.
Le bailleur bénéficie d’une garantie de paiement des loyers et des charges par l’association, même en cas de vacance ainsi que l’assurance de retrouver un logement en bon état d’usage et libre de tout occupant.
*Association nationale pour l'information sur le logement
Source : batirama.com