En justice, le syndicat des copropriétaires n'a pas à défendre les intérêts personnels de chacun. De plus, les copropriétaires doivent tous participer aux frais de justice, même si l'un d'entre eux est visé.
Un syndicat de copropriétaires ne défend pas les intérêts privatifs
Un copropriétaire ne doit pas penser qu'en cas de procédure judiciaire le syndicat des copropriétaires défendra ses intérêts personnels, liés à ses parties privatives. En effet, le syndicat ne doit défendre que les intérêts de la copropriété globale, a expliqué la Cour de cassation, et non représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot.
La question avait été posée à la Cour dans une affaire d'expropriation. Une copropriété, ayant vu son jardin amputé pour l'élargissement d'une route et ayant perdu l'écran végétal qui lui cachait la circulation, le syndicat avait réclamé une indemnité pour compenser la dépréciation de l'ensemble bâti. La copropriété subit une dévalorisation de l'ordre de 5%, avait conclu le juge de l'expropriation en accordant une indemnité compensatrice au syndicat et à chacun des propriétaires. Mais à tort, a jugé la Cour de cassation, car les copropriétaires, individuellement, n'avaient rien demandé pour leurs lots personnels.
Le syndicat étant intervenu seul dans la procédure, il n'avait pu défendre que les intérêts globaux du domaine, liés à la dépréciation de ses seules parties communes, et non les intérêts particuliers de chacun de ses membres pris individuellement. Il appartenait à ces derniers de réclamer personnellement, individuellement, en déterminant leur préjudice propre. (Cass. Civ 3, 16.3.2023, D 22-11.430).
En copropriété, les frais de justice à la charge de tous
Un copropriétaire doit participer aux frais de justice engagés ou subis par le syndicat des copropriétaires, qu'il soit ou non personnellement intéressé par la procédure, a rappelé la Cour de cassation.
Les frais de justice sont en effet, en principe, des charges relatives à l'entretien ou à la conservation de l'immeuble, a-t-elle rappelé, et tous les copropriétaires sont tenus de les assumer à proportion de leurs droits dans la copropriété.
Il ne peut pas être considéré par exemple, en cas de procès contre un des copropriétaires, que les autres ne seraient pas concernés et n'auraient pas de frais à payer.
Un cas particulier se présente toutefois dans ce cas de procès du syndicat contre un copropriétaire. Ce qui était le cas dans l'affaire jugée par la Cour, le syndicat réclamant des arriérés de charges à ce dernier qui les contestait. Selon la règle générale, le copropriétaire poursuivi par le syndicat peut se trouver contraint de participer au paiement des charges causées par une procédure menée contre lui. Il en est cependant dispensé lorsque la procédure se termine à son avantage et que le juge lui donne gain de cause.
Les frais de la procédure exposés par le syndicat sont alors répartis entre les autres copropriétaires seulement. Mais la règle n'est pas simple car elle n'est pas stricte et, précise la Cour de cassation, le juge, en cas de contestation au sujet de la répartition de ces frais de justice, "peut en décider autrement en cas de considération de l'équité ou de la situation économique des parties" au procès. Ce qui signifie que le juge, sans avoir à s'en expliquer, peut décider que l'équité commande de faire supporter au copropriétaire victorieux sa part des frais de procédure exposés par son adversaire... (Cass. Civ 3, 16.3.2023, G 22-11.756).
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