Les obligations de rénovation des passoires thermiques et une dette grandissante pourraient pousser les bailleurs à construire beaucoup moins de logements dans les prochaines décennies, selon la Banque des territoires.
La construction de HLM, passée depuis 2020 sous la barre des 100.000 logements par an, devrait, selon les projections, continuer de ralentir pour se stabiliser à une moyenne de 66.000 nouveaux logements annuels à partir de 2030.
Les bailleurs forcés de donner la priorité à la rénovation plutôt qu'à la construction neuve
L'étude, qui fait des projections jusqu'en 2061, se base sur l'hypothèse d'une inflation et d'un taux du Livret A de 2% en moyenne à partir de 2027. Elle suppose un "comportement des bailleurs inchangé" et des politiques publiques constantes.
Selon cette étude, les bailleurs sociaux n'auront pas les moyens de rénover et en même temps construire. Poussés par l'interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores, ils devraient donner la priorité à la rénovation. Les réhabilitations atteindraient ainsi un pic à 125.000 logements par an en 2025 et 2026, puis reflueraient, pour atteindre 90.000 par an sur la période 2031-2061.
L'inflation et la forte augmentation des taux d'intérêt qui touchent actuellement les bailleurs, non compensées par la hausse des loyers, affaiblissent en effet leur capacité d'investissement à long terme, note la Banque des territoires. Les bailleurs sociaux sont largement financés par l'épargne, notamment via le Livret A. Quand les taux d'intérêt remontent, leur dette s'alourdit, d'autant plus qu'elle est à taux variable.
Changer de politique ?
"Si on veut prioriser la rénovation du parc, mécaniquement, il faudra réduire la construction de logements", explique à l'AFP Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des territoires, l'une des branches de la Caisse des dépôts et consignations (CDC).
À moins que les politiques publiques ne changent : injection de nouvelles aides, assouplissement des réglementations... Construire 66.000 logements par an "est insuffisant" compte tenu des besoins, juge M. Kastrinidis. Le nombre de ménages en attente d'un logement social, 2,42 millions fin 2022 selon l'Union sociale pour l'habitat (USH), n'a jamais été aussi élevé.
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