La France a mis en place une politique de lutte contre les logements vacants notamment en instaurant la Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la Taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV).
Selon les données de l'INSEE, au 1er janvier 2024, la France (hors Mayotte) comptait 38,2 millions de logements dont 82 % de résidences principales. Or, 8 % de l’ensemble du parc résidentiel sont considérés comme vacants. Depuis 1990, le nombre de logements vacants a augmenté de près de 1,2 million, soit une hausse de 60 %.
Cette vacance peut être expliquée par plusieurs causes :
– certains propriétaires gardent volontairement un logement vide en estimant qu'il reste un investissement de plus en plus rentable avec le temps ;
– D'autres propriétaires préfèrent louer seulement en période estivale pour des raisons de rentabilité ;
– D'autres n'ont pas les moyens de rénover notamment sur le plan énergétique ;
– Et enfin, d'autres se détournent de la location car ils ont été victimes de plusieurs locataires indélicats qui ont laissé à leur charge de nombreux impayés de loyer.
La France a mis en place une politique pour remettre sur le marché immobilier des logements vacants et notamment en instaurant de nouvelles taxes : la TLV (Taxe annuelle sur les Logements Vacants et la THLV (Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants). Explications.
Définitions fiscales : logement principal / logement secondaire / logement vacant
Les définitions fiscales sont très importantes car elles fondent la fiscalité selon la qualification du logement. Un logement peut être principal, secondaire ou vacant.
Pour l'administration fiscale, la résidence principale du contribuable est le logement où il réside habituellement et effectivement et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels. Cette définition exclut la possibilité d'avoir plusieurs résidences principales.
Une résidence secondaire est, quant à elle, généralement définie comme un logement occupé de manière occasionnelle, à côté d'une résidence principale, sur des périodes courtes, telles que les week-ends, les vacances ou pour des loisirs. Ainsi, un contribuable peut avoir plusieurs résidences secondaires.
Globalement, sont vacants les logements vides de meubles, ou équipés d'un mobilier insuffisant pour en permettre l'occupation et occupé moins de 90 jours au cours de l'année de référence. © Freepik
La Taxe sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants (TLV) est due si le logement est vacant c'est à dire s'il correspond aux critères cumulatifs suivants :
– logement habitable, c'est-à-dire clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) mais non meublé ;
– Logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition ;
– Logement dont la durée d'occupation est inférieure ou égale à 90 jours consécutifs au cours de la période de référence ;
– Logement situé dans une commune où il existe un "déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant", c'est-à-dire dans des communes situées en zone tendue : le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 fixe la liste desdites communes où la TLV est instituée.
Jusqu'en 2023, la TLV s’appliquait seulement dans les communes appartenant à une zone tendue de plus de 50 000 habitants. Ainsi, 3 697 villes étaient concernées par la TLV en 2024, contre un peu plus de 1 100 jusqu'en 2023.
Il est important d'ajouter que la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. Ainsi, par exemple, les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur ne sont pas concernés par la TLV. Dans une décision récente (CAA Nantes 24 décembre 2024, n° 24NT01840), les juges ont confirmé que la taxe sur les logements vacants n'est pas due dans le cas d’un logement qui ne pourrait être rendu habitable qu’au prix de travaux importants qui seraient exclusivement à la charge du propriétaire.
À noter : le propriétaire d’un logement inoccupé qui souhaite savoir si son bien est situé dans une zone tendue en matière d’immobilier a la possibilité de consulter le simulateur mis à disposition sur le site service-public.fr en renseignant le code postal de la commune.
Le calcul de la TLV
La taxe est calculée d'après la valeur locative cadastrale de l'habitation, valeur revalorisée chaque année (+ 3,9 % au 1er janvier 2024). Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d'imposition. Le taux de la TLV est désormais fixé uniformément, sur tout le territoire, à 17 % la première année d'imposition et à 34 % à compter de la deuxième année.
La TLV est due par le propriétaire du logement vacant ou par les usufruitiers ou preneurs d’un bail à construction ou à réhabilitation ou par le preneur d'un bail emphytéotique.
Aucune déclaration fiscale n’est à remplir et à déposer : l’avis d’imposition est envoyé courant novembre et consultable en ligne sur impots.gouv.fr. En principe, la taxe doit être payée au plus tard le 15 décembre.
La taxe d’habitation sur les logements vacants
La Taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ne doit pas être confondue avec la TLV mais est similaire sur beaucoup de points.
La THLV est due par un propriétaire détenant un logement vacant non meublé à usage d'habitation depuis plus de 2 ans consécutifs à compter du 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est instaurée de façon facultative. Ainsi, les communes et les Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) non concernés par la TLV peuvent instituer, sur délibération, une THLV mais ils n'ont pas obligation de la mettre en place.
La THLV ne concerne donc pas les logements inoccupés situés dans les communes en zone tendue, logements déjà assujettis à la TLV. En 2023, l'extension du périmètre de la TLV a restreint le champ d’application de la THLV, celle-ci ne pouvant être instituée qu’en dehors des zones tendues.
Ne pas confondre : TLV, THLV et Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Si depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d’habitation au titre de sa résidence principale, les résidences secondaires y sont toutefois soumises. La Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due par tout propriétaire ou usufruitier d'une résidence secondaire, c'est à dire un logement meublé non affecté à l’habitation principale du contribuable concerné.
Les résidences secondaires meublées sont exclues du champ d'application de la TLV et de la THLV. © dit26978 / Freepik
Si une résidence secondaire est vide de tout mobilier et qu’elle reste inoccupée, le propriétaire n'est, en principe, pas redevable de la THRS. Toutefois, il peut être soumis à la taxe sur les logements vacants s’il est situé dans une zone tendue prévue par le décret de 2023, ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants s’il est situé en zone non tendue et que cette taxe a été instituée par la mairie ou l'EPCI.
Cas d'exonération de la TLV et de la THLV
Le contribuable n'a pas à payer la TLV ou la THLV lorsque le logement vacant :
– n'est pas à usage d'habitation ;
– Est vacant indépendamment de la volonté du propriétaire (par exemple, logement mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur) ;
– Est occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d'une année pour la TLV, et au cours des 2 années précédentes pour la THLV : la preuve de l'occupation peut être apportée par tous moyens, notamment par la déclaration des revenus locatifs, la production des quittances d'eau, d'électricité, etc. ;
– Nécessite des travaux importants pour être habitable (par exemple, réfection complète du chauffage) : le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement ;
– Est une résidence secondaire meublée soumise à la THRS.
Source : batirama.com / Nathalie Quiblier