Une copropriété de 128 logements construite à Vaires-sur-Marne en 1967 a opté pour une rénovation BBC. L'audit initial, puis la maîtrise d'?uvre des travaux sont conduits par Reanova.
La copropriété "Les Tilleuls" à Vaires-sur-Marne (77) se compose de 128 logements , dont 39 F3, 60 F4 et 30 F5, soit une surface totale 10 081,77 m² Shab et 11 759,92 m² Shon. Quelque 20 logements appartiennent au bailleur social ICF La Sablière, 99 sont occupés par leurs propriétaires et 9 sont détenus par des propriétaires bailleurs privés.
Reanova, un bureau d’études et de Maîtrise d’œuvre intégré, spécialisé dans la réhabilitation globale des logements privés, allié au BE thermique Pouget Consultants ont réalisé l'audit énergétique du bâtiment.
A l'issue de l'audit, Reanova convaincu les copropriétaires de viser le niveau BBC Rénovation, a été remis en concurrence, puis a remporté la Maîtrise d’œuvre des travaux.
Un bâtiment en classe E
Le bâtiment associe une structure en béton, des parois maçonnées (15 cm de béton, 2,5 cm de polystyrène, 4 cm de briques, Up = 1,207 W/m².K), des murs extérieurs préfabriqués composés d'une structure en sandwich avec une isolation de 4 cm de laine minérale au milieu (Up = 1,077 W/m².K).
La toiture terrasse de 14 cm de béton est isolée par 20 cm de laine minérale (Up = 0,215 W/m².K). Les planchers bas au rez-de-chaussée sur les caves et garages se composent de 15 cm de béton et de 4 cm de polystyrène expansé (PE), soit un Up = 0,71 W/m².K).
Les planchers donnant sur l'extérieur et les planchers sur les halls d'entrée affichent un Up = 1,18 W/m².K). Les fenêtres et portes-fenêtres sont en menuiseries aluminium, sans rupture de pont thermique, mais déjà avec du double-vitrage (Uw = 4 W/m².K, Ujn = 3,28 W/m².K).
La ventilation est mécanique simple-flux, avec entrées d'air en façades. La chaufferie contient deux chaudières gaz classiques datant de 1994, de 1044 et 968 kW de puissance. Le réseau de chauffage, curieusement, est de type monotube-série pour les chambres et bitube pour les autres pièces.
Selon le BE Thermique Pouget Consultants, avec une consommation de 237 kWhEP/m²SHAB.an, ce bâtiment est rangé en Classe E au sens du DPE (Diagnostique de Performance Energétique).
Les recommandations de l'audit énergétique : 3 scénarios de rénovation
A l'issue de la phase d'examen du bâtiment, Reanova savait, par expérience, que proposer seulement une amélioration de l'efficacité énergétique ne suffit pas pour déclencher une décision de travaux. Il faut en plus mettre en avant la revalorisation patrimoniale du bâti que permet une opération de rénovation, puis exprimer le coût des travaux en € TTC par mois et par appartement.
Reanova a donc proposé trois scénarios de rénovation. Le premier vise simplement à réaliser les travaux d'entretien indispensables à la poursuite de la bonne exploitation du bâtiment, dont la rénovation de la chaufferie à l'aide de chaudières classiques.
Le second remplace les radiateurs, installe des robinets thermostatiques, change les fenêtres et remplace la VMC existante par une VMC simple-flux hygroréglable. Le troisième pousse l'opération jusqu'au niveau BBC rénovation/
Les travaux comprennent l'isolation par l'extérieur, l'isolation des planchers bas, le remplacement des menuiseries existantes par de nouvelles en PVC double-vitrage, le remplacement des chaudières existantes par des chaudières à condensation à la puissance optimisée pour tenir compte de l'isolation, la mise en place, la pose de pompes à vitesse variable sur les départs chauffage, …
Selon les calculs du BE Pouget Consultants, le troisième scénario aboutit à une consommation de 88 kWh/m².an, ce qui place le bâtiment en classe B au sens du DPE.
La performance thermique ouvre droit à des financements aidés
Une grande partie du savoir-faire de Reanova réside dans le fait que sa prestation est globale et s'étend de l'audit énergétique initial, jusqu'à la mise au point des plans de financement individuels des copropriétaires, en passant par les chiffrages de travaux, le choix des entreprises et la conduite des travaux.
A l'issue de l'audit, Reanova avait montré que le scénario BBC Rénovation, apportait dés la première année, des économies d'énergie annuelles de 48 (F3), 55 (F4) et 62 € TTC (F5), soit 84 280 € TTC pour l'ensemble du bâtiment. Surtout, grâce au niveau de performance visé, le coût total de 2 930 070 € HT de ce scénario était entièrement finançable par un éco-prêt collectif à taux zéro d'une durée de 15 ans.
Et, dans ce cadre de financement, le taux d'effort moyen mensuel TTC pour un F4 (remboursement d'emprunt – économies d'énergie) atteignait 89 € TTC pour le BBC Rénovation, contre 138 € pour le scénario de rénovation légère et 80 € pour le scénario d'entretien indispensable du bâtiment.
Cette présentation individualisée en €/mois et par logement a emporté la décision des l'Assemblée Générale des copropriétaires, qui, en mars 2014, a approuvé les conclusions de l'audit, voté les travaux et, après remise en concurrence, confié la Maîtrise d’œuvre à Reanova.
Les obstacles imprévus
Trois événements sont venus modifier le déroulement prévu de l'opération. Pour commencer, lors du chiffrage détaillé des travaux, les copropriétaires ont ajouté des prestations collectives (commande de volets roulants électrique, par exemple), certains d'entre-eux ont souhaité profiter de l'occasion pour réaliser d'autres travaux privés dans leurs propres logements, enfin, de l'amiante a été découverte dans les joints des fenêtres entre le double vitrage et la menuiserie (157 410 € HT de désamiantage).
Au total, après ouverture des plis et choix des entreprises, les travaux se montent à 3 305 214 € HT, plus 317 053 € TTC d'honoraires, répartis entre la maîtrise d'oeuvre de conception, la maîtrise d'œuvre d'exécution, le bureau de contrôle, le coordinateur SPS, l'assurance dommage d'ouvrage et le syndic.
Deuxièmement, il n'a pas été possible d'exprimer tout de suite le coût des travaux en Euros TTC. En effet, le régime de TVA à 5,5% est passé à 10% dans la loi de finance 2014. En raison des pressions exercées par les professionnels, certains travaux de rénovations sont revenus à une TVA de 5,5%.
Les éclaircissements sont intervenus tardivement et la réelle complexité des nouvelles règles ont fait que l'expression TTC du coût des travaux n'a été possible qu'en avril. Sur les devis de remplacement des fenêtres, par exemple, certaines lignes sont à 10%, d'autres à 5,5% et au total le taux de TVA moyen pour le remplacement des fenêtres ressort à 7%.
Les plans de financement
Troisièmement, bien que les textes sur le prêt eco-PTZ collectif soient sortis fin 2013, ils sont tellement complexes qu'aucune banque n'a souhaité s'engager sur un tel prêt. Finalement, le financement de cette opération combine donc :
- une subvention de l'Ademe et de la Région de 400 000 € (12% du coût des travaux),
- des CEE (certificats d'économie d'énergie) pour 2 à 3% du coût des travaux,
- des subventions ANAH,
- des prêts éco-PTZ individuels,
- des crédits d'impôt développement durable.
Reanova a mis à profit les mois d'avril à juin pour boucler les plans de financement pour chaque copropriétaire. Tout est désormais bouclé. Les travaux commencent en août par la réfection de la chaufferie. Les travaux de gros oeuvre, dont l'isolation des façades débuteront en septembre.
En fin de compte, pour un appartement moyen (F4) dans cette copropriété, avec une quotepart de travaux de 27 500 €, une subvention de 2921 € au titre de l'appel à projet Ademe-Région, un crédit d'impôt maximal de 3130 € (pour un couple sans enfant, taux 2014, si les travaux sont réalisés avant fin 2015), le financement du solde de la quotepart de travaux par un emprunt eco-PTZ (taux zéro) sur 15 ans donne un remboursement de 95 € par mois à compter de l'année 2.
Reanova a démontré que, dans les conditions actuelles de financement, il est possible de réaliser une rénovation BBC pour moins de 100 € par mois.
Les parois maçonnées présentent d’importants ponts thermiques, entre les plaques de maçonnerie, à la liaison entre le refend et la façade, ainsi que la totalité des ensembles menuisés : fenêtres, huisseries et pare-close en partie basse. Doc. Reanova
Les ouvrants et les balcons mettent en évidence de fortes déperditions de chaleur par les fenêtres, les huisseries et les classiques ponts thermiques entre la dalle et les murs de fond de balcon. Doc. Reanova
Comme souvent, les balcons agissent comme de gigantesques radiateurs extérieurs et assurent une très efficace dissipation de la chaleur. Doc. Renova
On observe une exceptionnelle différence de température de 13K entre la balustrade métallique des balcons, très certainement à température extérieure, et les menuiseries des fenêtres sur la façade des pièces à vivre. Doc. Reanova
La façade côté chambre présente des ensembles menuisés qui montrent leur âge. Les pare-closes commencent à s’écailler, les menuiseries en aluminium sont dépourvues de rupture de pont thermique. Le double-vitrage ne comporte ni gaz isolant, ni joints efficaces. Doc. Reanova
Avantage cependant, les ensembles menuisés des façades sont strictement identiques. Ce qui, après étude et mise au point d’une solution à base de profilés PVC, de double-vitrages efficaces, facilitera la fabrication et le remplacement. Doc. Reanova
Les radiateurs en place ont étés spécialement fabriqués pour cette opération. Ce sont de simples tôles pliées, au dos desquelles est collé un serpentin en cuivre. Ils sont raccordés en monotube série. Ce qui interdit toute régulation. Doc. Reanova
Les entrées d’air de la ventilation sont remarquablement simples : de simples orifices circulaires percés dans mur extérieur et débouchant au dos des radiateurs. Doc. Reanova
Les autres entrées d’air se présentent sous la forme de grilles en partie haute des pièces. Elles seront remplacées par des entrées d’air hygroréglables montées dans les nouvelles huisseries PVC. Doc. Reanova
Côté parc, les façades portent des balcons avec porte fenêtres. Les portes fenêtres sur le séjour sont coulissantes à galandage. Il a fallu une recherche approfondie pour trouver des fournisseurs capables de fabriquer de nouvelles fenêtres à galandage avec des blocs de galandage isolés thermiquement. Doc. Reanova
Les parois maçonnées seront isolées par l’extérieur avec un isolant sous enduit. Doc. Reanova
Pour l’isolation thermique sous bardage ventilé des façades côté chambres, les architectes avaient proposé des finitions imitant le bois, à base de bardages Fundermax. Les occupants des immeubles voisins ont estimé que cela dénaturerait le site. Doc. Reanova
Les bardages finalement retenus s’inspirent étroitement de l’apparence des façades existantes, pour surmonter l’opposition des voisins. Doc. Reanova
Source : batirama.com / Pascal Poggi