Après avoir réussi à trouver un maître d??uvre pour rénover la copropriété (épisode 1), le président du conseil syndical se met en quête de financements?
Eric Burgstahler, toujours soutenu par l’agence parisienne du Climat représentée par Carine Nicolas, entame le long marathon de la recherche des financements. Deux ans plus tard, avec un certain recul, il porte un regard relativement sévère sur l'ensemble des soutiens financiers publics, pas sur leurs montants, mais plutôt sur leur organisation.
- Pour diviser par plus de deux les consommations d'énergie, ce bâtiment de 1880 a été isolé par l'extérieur sur toutes ses façades par 14 cm de laine de roche. Doc. PP
- Dans la mesure où la surface moyenne des logements n'est que de 30 m², une isolation par l'intérieure aurait tout à la fois consommé trop de surface habitable et aboutit à un résultat inférieur à l'isolation par l'extérieur finalement retenue. Doc : PP
« Tout d’abord, leurs modalités changent trop rapidement pour le rythme de sénateur des décisions prises en AG de copropriétés. A peine un dispositif est présenté en AG qu'il a déjà été modifié. Il faut recommencer l'instruction des dossiers et retarder d'autant le bouclage du financement », explique-t-il.
« Deuxièmement, les banques ne sont pas toujours enthousiastes : aucune banque n'a accepté d'accorder de prêt de copropriété. Seulement deux prêts éco-PTZ individuels ont été accordés, accompagnés d'exigences exorbitantes des banques en termes de garanties », reprend Eric Burgstahler.
« Troisièmement, dans une copropriété chaque logement doit faire l'objet d'un traitement technique et financier particulier. Au lieu d'un dossier collectif, dans son expérience, cette rénovation a consisté à bâtir 43 dossiers individuels », poursuit le président du conseil syndical.
Imprécisions des taux de TVA : 5,5 %, 7 ou 10 % ?
Quatrièmement, en ce qui concerne les aides de l'Anah, une enquête sociale menée par le Pact Paris-Hauts de Seine-Val d'Oise (http://www.pact75-92-95.org/) a montré que 13 copropriétaires sur 43 y étaient éligibles.
L'intermédiation du Pact a tout à la fois été d'une grande aide, puisqu'il a constitué et instruit les dossiers Anah (Agence nationale de l’amélioration de l’habitat), et entraîné un certain retard dans la mesure où le Pact et l'Anah n'étaient pas toujours d'accord quant à l'interprétation des conditions de ressources et des travaux éligibles.
Enfin les modifications du régime de TVA et leur imprécision n'ont pas aidé. Le montant de travaux présenté et adopté à l'unanimité par l'AG 2013 est naturellement TTC. Depuis, le taux de TVA de certains travaux, mais il est parfois compliqué de comprendre lesquels, est passé de 7 à 10%.
Cette question n'est d'ailleurs pas résolue, la copropriété soutenant que certains travaux devraient même bénéficier du taux réduit de 5,5%. Pour l'instant, toutes les aides n'étant pas bouclées et les questions de TVA, demeurant en suspens, le coût total des travaux et honoraires se monte à 527.065 € TTC.
Subvention et crédits d’impôts
Cette opération a bénéficié d'une subvention exceptionnelle de 129.000 € accordée par le Conseil Régional IDF au titre de la “Lutte contre la précarité énergétique et sociale”. Les crédits d'impôts développement durable se montent à 12.252 €.
Calculé selon le barème 2013, ce montant devrait augmenter grâce à la Loi de Finances 2014, plus généreuse. Les Certificats d'Economie d'Energie (CEE) rapportent 9.834€ en étant revendus à des obligés. Accordées à 13 copropriétaires, les aides de l'Anah représentent 111.742 €.
Certains copropriétaires voient leur quote-part de travaux financée presque à 100% par les aides Anah. Restent 263.937 € TTC à charge des copropriétaires, somme qui diminuera si la copropriété obtient gain de cause sur l'application à certains travaux d'une TVA à 5,5%.
Source : batirama.com / P. Poggi