DPE : les nouvelles méthodes de calcul bientôt précisées pour pallier les anomalies
L’entrée en vigueur du nouveau DPE depuis le 1er juillet a poussé un trop grand nombre de logements en classes E, F et G. Deux arrêtés rectificatifs seront signés avant le 8 octobre.
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Le nouveau DPE est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Depuis, selon Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée au logement, 384 000 DPE ont été réalisés à l'aide de cette nouvelle méthode. Environ 50 000 à 80 000 d’entre-eux, portant sur des logements construits avant 1975 ont été classés E, F ou G et posent potentiellement des problèmes. On ne sait pas combien exactement.
La prévision initiale du ministère du logement était que l’entrée en vigueur de la nouvelle méthode de calcul du DPE ne modifierait pas significativement le nombre des logements considérés comme des « passoires thermiques », évalué à environ 4,8 millions et qui doivent progressivement être interdits à la location.
Des alertes dès le mois d’Août
En réalité, les diagnostiqueurs et la FNAIM ont alerté dès le mois d’août 2021 sur de manifestes anomalies de résultats concernant principalement les petits logements construits avant 1975 qui étaient fortement pénalisés. Tout cela menant à un plus grand nombre de passoires énergétiques que prévu.
Il a fallu attendre jusqu’au 10 septembre, selon Emmanuelle Wargon, pour avoir une vue plus précise du problème. Le nouveau DPE a vu la prise en compte des émissions de gaz à effet de serre. Il était donc normal qu’il pénalise les logements chauffés au fioul, au gaz ou même raccordés à un réseau de chauffage urbain, si celui-ci n’était pas « vert ». En réalité, les études menées entre août et septembre ont montré que quatre points devaient être revus.
Il s’agit de la prise en compte de la ventilation naturelle, de l’isolation thermique, de la production d’ECS en collectif et de la perméabilité à l’air des logements. Entre le 10 septembre et le 4 octobre, toutes les parties prenantes – FNAIM, diagnostiqueurs, Notaires, propriétaires, bailleurs sociaux, éditeurs de logiciels, - ont travaillé ensemble pour remettre d’aplomb la méthode de calcul du DPE.
Les estimations de consommations d’énergie en kWh, en m3 pour le gaz et en euros – ce dernier rendu obligatoire par le nouveau DPE – seront également revues, car les hypothèses initiales étaient trop maximalistes.
Deux arrêtés rectificatifs dès cette semaine
La nouvelle nouvelle méthode de calcul du DPE est prête, sera d’application obligatoire à compter du 1er novembre et fera l’objet de deux arrêtés rectificatifs pris par la DHUP, signés cette semaine d’ici au 8 Octobre, et publiés dès la semaine prochaine.
Concrètement, les DPE qui ont été réalisés à l’aide de l’ancienne nouvelle méthode (celle de juillet 2021) seront de droit refaits par les diagnostiqueurs qui les ont effectués, s’ils portaient sur des logements construits avant 1975 et ont abouti à un classement F ou G à l’issue du DPE. Ce qui signifie que propriétaires et vendeurs de ces logements n’auront rien à demander, le diagnostiqueur effectuera le travail à nouveau et leur fera parvenir le nouveau nouveau DPE.
En attendant le 1er novembre, le ministère recommande toujours de différer les DPE sur des logements construits avant 1975 jusqu’au moment où les logiciels seront disponibles avec la nouvelle nouvelle méthode, soit au plus tard le 1er novembre.
S’il n’est pas possible de différer la vente d’un bien – la loi oblige désormais le vendeur à fournir un DPE -, le DPE sur un logement construit avant 1975 sera tout de même effectué à l’aide de l’ancienne nouvelle méthode, celle de juillet 2021. Vendeurs et acquéreurs étant obligatoirement prévenus que les résultats pourraient être différents si le DPE est refait à l’aide de la nouvelle nouvelle méthode, celle du 1er novembre. Contrairement au cas précédent, ce DPE ne sera pas automatiquement refait après le 1er novembre. Mais vendeur et/ou acquéreur pourront demander que ce soit le cas.
La prise en charge des coûts
Le ministère du logement s’est engagé à prendre en charge le coût de la reprise de ces DPE, aussi bien ceux de la période 1er juillet – 4 Octobre que ceux qui seront effectués entre le 4 octobre et le 1er novembre. Les montants et les modalités de remboursement auprès des diagnostiqueurs ou des vendeurs de biens ne sont pas encore arrêtés.
D’ici le 1er novembre, les Agences immobilières n’auront pas besoin d’afficher le DPE des logements mis en vente. Il faudra, en revanche, que ce DPE ait été commandé à un diagnostiqueur qui l’effectuera à l’aide de la nouvelle nouvelle méthode disponible à compter du 1er Novembre.
En attendant, les éditeurs de logiciels devraient être en possession du nouveau moteur dès la semaine prochaine. Leur auto-évaluation de leurs logiciels devait être terminée au 31 décembre 2021. Ce délai est désormais repoussé jusqu’au 31 mars 2022.
Dans le détail, d’où viennent ces erreurs ?
Tout d’abord, les rectifications actuelles portent sur le DPE par le logement. Le DPE en collectif, calculé pour un immeuble de logements dans son intégralité, n’est toujours pas disponible. Sa méthode de calcul a elle-aussi été revue. Le ministère du Logement a convenu avec les professionnels de constituer un groupe de suivi et d’organiser une expérimentation pour caler la méthode.
L’USH s’est déclarée prête à contribuer à cette expérimentation. Mais, pour l’instant, on ne sait sur combien de bâtiments elle portera, ni quelle sera sa durée.
En ce qui concerne le DPE par logement, outre les quatre points évoqués plus haut et le calcul des forfaits de consommations, d’autres problèmes précis ont été soulevés et devraient être réglés par la nouvelle nouvelle méthode. Emmanuelle Wargon estime que les corrections apportées sont robustes et devraient redonner confiance aux acteurs dans la qualité du DPE.
Les rectifications ont notamment porté sur les valeurs par défaut, particulièrement pénalisantes, retenues par l'ancienne nouvelle méthode (juillet 2021) lorsque le diagnostiqueur n’était pas en mesure de trouver des informations sur un point précis. En cas d’isolation par l’intérieur, par exemple, une nouvelle valeur par défaut a été implémentée dans le cas où le mur est doublé et une autre dans le cas d’un doublage avec lame d’air.
Pour les diagnostiqueurs, soit l’un des arrêtés à venir, soit le guide d’application bientôt disponible, précisera les méthodes à utiliser – percement du mur, mesure de la température intérieure, de la température extérieure et de la température surfacique intérieure du mur, etc. – par les diagnostiqueurs en fonction des informations disponibles ou non-disponibles.
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