Des chiffres jamais vus de mémoire d'Observatoire s'inquiètent les promoteurs immobiliers

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Ils avaient déjà tiré la sonnette d'alarme dans une lettre ouverte à Emmanuel Macron le 15 mai, co-signée avec la FFB, le Pôle Habitat, la Fnaim, Unis et Procivis, réclamant des mesures urgentes pour relancer l'immobilier neuf et la construction dans un contexte particulièrement difficile. Les derniers chiffres officiels ont confirmé, le 19 mai, la chute de l'immobilier neuf avec moins de 20.000 réservations au 1^er trimestre 2023.

La Fédération des Promoteurs Immobiliers, ce 25 mai lors de sa conférence de presse trimestrielle, ne peut que confirmer la gravité de la situation : le bilan du premier trimestre 2023 se révèle pire que l'année du Covid à plusieurs égards. Voici le bilan de la conjoncture telle que l'a présenté la FPI ce matin :

• PIB : une très légère croissance qui semble s'étioler : +0,2% ;
• Investissement des ménages : en recul de -1,4% ;
• Une inflation qui frise les 6% (+5,9% à fin avril 2023, contre 5,7% en mars)
• Des taux d'intérêt qui poursuivent leur hausse, pour atteindre 2,55% (+4,2% en avril 2023)
• Des mises en chantier au plus bas - seulement 93.900 logements autorisés. La baisse est de 30,9% en un an (entre les premiers trimestres 2022 et 2023), dont 24,1% pour les seuls logements collectifs. 

Le tout dans un contexte où la confiance des ménages, mesurée par l'Insee, est en baisse sensible depuis février 2022. L'indicateur, qui était à 105 avant le début de la crise sanitaire, est en moyenne autour de 80 depuis le mois de juin 2022 (83 en avril 2023). Ainsi, alors que le pouvoir d'achat du revenu disponible est plutôt stable sur l'année 2022 (+0,2%), le taux d'épargne des Français est à la hausse (+17,6%).

Seulement 16.912 nouvelles mises en logement, baisse de 34,3% des ventes totales

Les mises en ventes, chiffres des premiers trimestres de chaque année depuis 2017. Niveau moyen observé par l'observatoire FPI entre 2017 et 2023 : 25.997 ventes. Avec seulement 16.912 lancements commerciaux, le niveau de ce 1er trimestre 2023 est le plus bas depuis 2010, et pire qu'en 2020. © Obervatoire de l'immobilier de la FPI.

Avec seulement 16.912 nouvelles mises en logement sur 3 mois, la baisse de l'offre atteint -24,8%. "De mémoire d'observatoire, ce chiffre-là, on ne l'avait jamais vu" commente Pascal Boulanger, président de la FPI. "On est à moins de la moitié du chiffre d'une année normale, on est à un niveau plus bas que pendant la crise du Covid."

En cause, la baisse des autorisations couplée à la hausse des abandons d'opération (une sur cinq) résultant de la baisse de confiance des acheteurs et au refus de prêts immobiliers. La FPI souligne son inquiétude face aux besoins des ménages évalués à 450.000 logements par an. 

En ce qui concerne les réservations de logement, la baisse est "encore plus vertigineuse" : -34,3% de ventes, atteignant ainsi le niveau de 21.008 logements vendus, le plus bas niveau depuis 10 ans. Même en 2020, 30.511 logements avaient été vendus. La FPI blâme des "décisions technocratiques qui bloquent l'acte d'achat" comme la réforme du dispositif Pinel, les critères du Haut conseil à la stabilité financière et le taux d'usure.

On assiste ainsi à une baisse à la fois de l'offre et de la demande, qui entraîne une augmentation du stock de logements disponible car non vendus (+18,4% en une année).  Les délais d'écoulements sont ainsi passés au-dessus de la barre des 12 mois dans de nombreuses régions, alors qu'il y a un an, ils étaient seulement de 3 mois. 

L'offre commerciale, en mois d'écoulement. De plus en plus de métropoles présentent des délais d'écoulement supérieurs à 12 mois. Source ©Observatoire de l'Immobilier de la FPI.

Mais des prix qui continuent d'augmenter

L'indice FPI-France des prix du neuf (en bleu) et l'indice Insee des prix de l'ancien (en orange) (date réelle - base 100 : T2-2015). Source © Observatoire de l'immobilier de la FPI

Malgré cette situation, les prix des logements neufs continuent d'augmenter. "Ils peuvent baisser un peu dans l'ancien, mais dans le neuf, ce n'est pas le cas" précise Pascal Boulanger, en raison en partie des coûts de construction techniques qui se doivent d'être inclus dans le prix de vente. 

S'il semble que l'Île-de-France s'approche d'un plafonnement en ce qui concerne les prix (pour les logements collectifs neufs, +1,1% en un an pour atteindre 5.636€/m² en moyenne), en régions, la hausse reste prononcée et ne semble pas diminuer (+7,6% pour atteindre 4.824€/m²).

Les attentes de la FPI pour le prochain CNR

Pascal Boulanger, président de la FPI. © Studioanna

"Des solutions existent" rappelle Pascal Boulanger, qui réclame des mesures d'urgence à application immédiate au Gouvernement. Après avoir rappelé que la lettre ouverte commune adressée au Président de la République n'a pas encore eu de réponse, le président de la FPI avoue avoir de grandes attentes en ce qui concerne le prochain CNR Logement (Conseil national de la refondation logement, organisé par le Ministère de la Transition Ecologique), une réunion qui devait initialement avoir lieu le 9 mai et qui a été reportée au 5 juin.

"Nous attendons des mesures fortes, notamment sur le plan fiscal", indique le président, qui rappelle les conséquences désastreuses que pourraient avoir l'enlisement de la situation, non seulement sur l'économie en général mais aussi sur l'emploi, le manque d'offres locatives empêchant les chercheurs d'emploi de se saisir d'opportunités professionnelles en raison de l'impossibilité de se reloger.

Pascal Boulanger espère que le report d'un mois du CNR Logement signifie que le conseil a eu besoin de réfléchir à de meilleures mesures à apporter au secteur. "Nous reprendrons notre liberté de parole juste à la sortie du CNR si la montagne accouche d'une souris", a conclut le président de la FPI.