L’idée originale de Vasco pour financer le reste à charge en rénovation
Par construction, toutes les aides publiques cumulées financent seulement 90 % du coût des travaux. Dans le cas d’une rénovation d’ampleur et pour une famille très modeste, le « reste à charge » est trop élevé.
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Après cumul de toutes les aides publiques (CEE, MaPrimeRénov’ et parfois des aides publiques locales), le reste à charge obligatoire dans le cas du parcours décarboné, autrement dit de la rénovation par geste, est de 10 % du montant du plafond de travaux pour les ménages aux revenus très modestes, de 25 % pour les ménages aux revenus modestes, de 40 % pour les revenus intermédiaires et de 60 % pour les revenus supérieurs. De plus, si le coût des travaux dépasse le plafond, les 10 % sont calculés sur le montant réel des travaux.
Par exemple, le plafond de travaux est fixé à 18 000 euros pour la pose d’une chaudière biomasse à alimentation automatique. Les 10 % du reste à charge représentent 1 800 euros. Mais le coût réel des travaux est de 23 000 euros, le reste à charge passe alors à 2 300 euros.
Rappelons au passage que pour l’ANAH, en Île-de-France, les plafonds de ressources sont de 23 541 euros pour une famille très modeste d’une personne, de 34 551 euros pour deux personnes, … et jusqu’à 55 427 euros pour cinq personnes. Hors Île-de-France, c’est nettement moins, les plafonds de ressources varient alors de 17 009 euros pour une personne à 40 002 euros pour cinq personnes.
Même dans le parcours accompagné, il y a un reste à charge
Dans le cas du parcours accompagné, aussi appelé rénovation d’ampleur, le reste à charge est théoriquement nul pour les ménages très modestes. Mais voilà, souvenons-nous que dans le cas des rénovations d’ampleur, le montant d’aide calculé par l’ANAH cumule CEE et MaPrimeRénov’ et que ce montant d’aides ne peut atteindre que 80 % du montant HT des travaux, avec un bonus de 10 % si les travaux aboutissent à ce que le logement sorte du statut infâmant de passoire thermique. L’aide ne couvre donc pas la totalité de la facture, ni HT, ni TTC. Sur le site de hellio, on trouve des exemples chiffrés qui montrent à la fois que les calculs sont complexes et qu’il demeure un reste à charge dans tous les cas.
Vasco, une entreprise créée durant l’été 2023 par trois associés (Hervé Degreve, Sébastien Prot et Mathieu Guerchoux), estime que le reste à charge atteint couramment de 10 000 à 30 000 € dans le cas d’une rénovation d’ampleur. Les banques sont réticentes, les taux augmentent et les rénovations ne sont pas engagées. © Duchili
L’idée de Vasco
Vasco propose d’investir jusqu’à 100 000 euros aux côtés d’une famille qui veut rénover sa maison et en devient copropriétaire. C’est la mise en œuvre privée du principe utilisé par la Caisse des Dépôts avec le prêt Avance-Rénovation depuis 2021 et lancé début 2022 par la Banque Postale. Et cela revient à décaler le paiement à une date ultérieure.
Vasco se focalise sur la valeur du bien et non sur le revenu du ménage. En échange de son investissement, Vasco détient une part de la maison, mais pas les charges afférentes, et se rembourse au moment de la vente de la maison, ou même avant si le ménage souhaite récupérer la pleine propriété de son bien sans le vendre. De son côté, la famille reste chez elle, dans un logement rénové en profondeur, bénéficie de 100 % des économies d’énergie engendrées par les travaux et ne paie pas de loyer à Vasco.
Vasco partage le risque de baisse de valeur de la maison
Vasco ne finance que des rénovations globales – pardon, des rénovations d’ampleur – et estime que le gain d’une classe fait gagner 2 à 5 % en valeur à la maison, en moyenne. Vasco vise un gain de 3 à 4 classes, soit 10 % de gain de valeur en moyenne. Vasco évalue la maison avant travaux…
Prenons le cas d’une maison évaluée à 300 000 euros, Vasco propose d’investir 30 000 euros dans les travaux de rénovation, et ce en échange de la détention de 13 % du bien pendant dix ans. Ce ratio de 1,3 fois le montant de son investissement lui permet d’équilibrer son modèle économique. Cette opération n’est pas liée à une demande d’aide publique dans le cadre d’une rénovation d’ampleur. La somme investie vient en plus des aides publiques.
Mais Vasco a tout intérêt à ce que la valeur de la maison augmente et peut donc conseiller le ménage, si celui-ci le souhaite : travailler avec Effi et Hellio, avec des artisans connus, etc. Les 30 000 euros investis par Vasco sont placés dans un compte séquestre et sont déboursés en trois temps : à la signature du devis, durant les travaux et le dernier tiers à la fin des travux.
Si le ménage veut récupérer la pleine propriété de sa maison avant l’échéance des dix ans, Vasco la lui revend au prix du marché. Si au bout de dix ans, la famille ne souhaite pas racheter la part de Vasco dans sa maison, elle peut repartir pour dix ans de plus : 13 % x 1,3 = 16,9 % du bien, qui devient alors la propriété de Vasco.
D’où vient l’argent ?
Vasco a créé une foncière, dans laquelle des investisseurs, des particuliers pour l’instant, deviennent actionnaires, pour un ticket moyen de 40 000 euros. La foncière a collecté un million d'euros fin 2023 et vise cinq millions d'euros en 2024. Elle achète 10, 15 ou 20 % des biens détenus par Vasco. Si les biens s’apprécient de 20 % grâce à un saut de 3 à 4 classes du DPE, le rendement pour les investisseurs peut atteindre 5 %. À côté, Vasco a créé une société de gestion qui gère les investissements de la foncière et se rémunère sur les frais de dossier.
Pour l’instant, Vasco se cantonne à la maison individuelle et à la rénovation énergétique d’ampleur au sens large : le photovoltaïque, le stockage d’énergie, des prises des recharges pour véhicules électriques peuvent être pris en charge, mais pas une surélévation ou une piscine dans le jardin. Trois dossiers ont été financés, cent autres le seront cette année et Vasco vise trois cent dossiers en 2025.
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