Transformation d’un immeuble de bureaux des années 70 en résidence senior à Paris 13e
Seule la structure en poteaux-poutres béton de ce bâtiment de bureau des années 1970 a été conservée. L’intérieur a été complètement restructurée en 134 logements pour seniors.
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Le bâtiment installé au 122 - 126 rue du Château des Rentiers dans le XIIIe arrondissement de Paris a été construit entre 1974 et 1979 pour recevoir des bureaux, par les architectes Jacques Rivet et Henrik Lassen. Il a été occupé pendant près de quarante ans ans par la Brigade Financière qui l’a quitté en 2017. Amundi Immobilier, qui appartient au Crédit Agricole, s’en est rendu acquéreur en 2013. Entre temps, une opération de curage de la façade a eu lieu en 2020.
Livré en 1979, le bâtiment de bureaux de la rue du Château des Rentiers à Paris était en structure béton et en forme d’arc de cercle. © Domitys / Google Maps
Un montage financier exemplaire
Le plus intéressant dans cette opération, outre le fait que ce soit l’un des rares exemples de transformation de bureaux en logements, plus précisément en résidence senior, est son montage financier. Peu de temps après l’acquisition du bâtiment, Amundi Immobilier s’est adressé à Caryatid Asset Management. C’est une société de conseil et d’asset management immobilier pour le compte de tiers. Le rôle de Caryatid a consisté à imaginer ce que l’on pouvait faire de ce bien – ils disent asset – et, en fonction de chaque usage possible, d’évaluer la rentabilité. Caryatid a testé la transformation en bureaux plus modernes, en logements pour étudiants, en logements tout court et en résidence services senior. Après quelques mois d’études, cette dernière option était désignée comme la plus rentable.
Amundi a donc choisi un opérateur et exploitant pour la future résidence senior : Ægide Domitys, créé il y a vingt ans. Ægide Domitys, dont 67 % du capital appartient l’organisme français, de protection sociale et patrimoniale à but non lucratif AG2R La Mondiale, exploite des résidences services seniors, parfois construites ou acquises et aménagées par lui, mais le plus souvent en tant que locataire. En 2018, Ægide Domitys exploitait 50 résidences. Il vise 240 résidences en 2025.
Côté rue la façade a été découpée pour agrandir les baies, des balcons ont été ajoutés. Tandis que sur la cour, la façade a juste fait l’objet d’un élargissement des baies. © PP
Une fois l’exploitant trouvé, Amundi Immobilier cède une partie de la propriété du bâtiment à deux des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qu’il a créé et gère : Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimo. Edissimo, l’une des plus importantes SCPI dont la capitalisation atteint 3,6 Mds € de capitalisation, possède 3 900 m² du bâtiment de la rue du Château des Rentiers, sur une surface totale de 9 000 m². Cette part, un peu supérieure au tiers de la surface, lui rapporte un loyer annuel de 1 350 000 € HT, selon son rapport d’activité 2023. Rivoli Avenir Patrimoine, quant à elle, atteint 3,5 Mds € de capitalisation. La page 44 de son rapport annuel 2024 indique que la SCPI possède 3931 m² du bâtiment de la rue du Château des Rentiers, ce qui lui rapporte également 1 350 000 € HT/an sous forme de loyer. Une rapide règle de trois indique un loyer global pour ce bâtiment de 3 120 000 € HT/an.
Les balcons du premier étage sont de véritables terrasses. © PP
Le bâtiment n’est pas climatisé, à l’exception des cuisines. La ventilation est une VMC simple flux. Pour maintenir une ambiance confortable, des caissons de ventilation double-flux indépendant équipent le hall d’accueil qui fait également office de bar. © PP
Deux ans de travaux
Une fois la propriété du bâtiment et son exploitant déterminés, le Crédit Agricole Immobilier, propriétaire d’Amundi Immobilier, prends la main en tant que maître d’ouvrage et retient le cabinet JFA, dirigé par François Forest, comme architecte de conception, le BE B27 comme maître d’œuvre d’exécution et Léon Grosse en tant qu’entreprise générale. B27 a été classé 11e BE Technique en fonction du chiffre d’affaires 2023 par le magazine d’A (d’Architectecture). B27 est intervenu sur cette opération en tant que pilote, maître d'œuvre d’exécution, ingéniérie TCE, BE structure, BE fluides et OPC. Le but, transformer ces bureaux en résidence services seniors der 134 logements, du T1 au T3, trois locaux de services en ERP.
Le bâtiment de 9 216 m² comporte 10 niveaux, 78 places de parking en sous-sol, 6 377 m² de logements et 980 m² d’espaces communs, dont une piscine, une salle de gymnastique et trois terrasses.
Les travaux ont commencé en 2021. Le bâtiment a été livré mi-octobre 2023 et pris à bail par Ægide Domitys.
Des protections solaires sont installées dans toutes les chambres et les parties communes. Il n’a pas été possible d’installer des protections solaires extérieures au rez-de-chaussée, mais tous les logements sont pourvus de volets roulants. © PP
L’ensemble des salles de bains sont accessibles aux personnes à mobilité réduite et à leurs fauteuils et atteignent donc des dimensions enviables. Toutes les douches sont sans ressaut. © PP
Selon François Forest, il a fallu plusieurs mois de désamiantage avant le démarrage des travaux à proprement parler. La structure du bâtiment était en poteaux-poutres-dalles béton, avec en façade des éléments béton solidaires qu’il n’était pas possible de déposer. Il a donc fallu les découper pour agrandir les ouvrants et créer des balcons, mais seulement jusqu’au sixième étage. En effet, les mystères du PLU de Paris en rénovation autorisent la création de balcons jusqu’au R+ 6, mais pas au-delà pour ce bâtiment R+10. Quelques logements ont été ajoutés en surélévation de la rampe de parking.
Des jardins sont aménagés sur la terrasse accessible au 11e étage et au rez-de-chaussée sur 768 m² au total, dont 170 m² de pleine terre. © PP
L’isolation a été posée par l’intérieur. Les logements sont équipés de protections solaires et de ventilation simple flux, mais pas climatisés.
Le bâtiment est raccordé au réseau de chauffage urbain, pourvu de radiateurs pour l’émission de chaleur. Ils sont équipés de robinets thermostatiques classiques, non-motorisés. © PP
Bien sûr la fibre arrive dans chaque appartement et l’armoire électrique contient une box domotique, avec WiFi, alimentant un réseau Ethernet dans le logement avec des prises RJ45. © PP
Après 20 M€ HT de travaux, ce bâtiment rebaptisé Ellipse en raison de sa forme, a obtenu :
– la certification NF Habitat HQE niveau "7 étoiles" pour la partie logements, le référentiel Rénovation logement V3.0 NF HQE Tertiaire niveau excellent "9 étoiles" pour la partie service ;
– Le référentiel NF HQE Bâtiment tertiaire – Millésime 2015 – applicatif rénovation ;
– La certification BBC Effinergie rénovation.
Léon Grosse souligne de plus que les façade d’Ellipse respectent l’affaiblissement acoustique minimum (DnTA,tr) demandé pour la construction neuve.
Ellipse, l’une des deux seules résidences services senior privées dans Paris a été inaugurée le 7 juin 2024 par Jérôme Coumet, Maire du XIIIe arrondissement de Paris, qui coupe le ruban. © PP
Source : batirama.com / Pascal Poggi
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