688 communes reclassées en zone tendue, la promesse tenue du gouvernement

L'arrêté, daté du 5 juillet, concrétise un engagement pris en mars par les ministres de l'Économie Bruno Le Maire et du Logement Guillaume Kasbarian. Un total de 865 communes voient donc leur zonage évoluer, selon le ministère du Logement, qui se réjouit de "facilite(r) la construction de logements et l'accès à la propriété de près de 3 millions d'habitants", tout en précisant que les "préfets de région et de département poursuivront leurs échanges avec les élus locaux et les acteurs concernés afin, si nécessaire, d'ajuster la liste à la marge par la prise d'un nouvel arrêté".

Une première évolution du zonage en tension avait déjà eu lieu en octobre 2023, qui avait conduit au reclassement de 200 communes.

Le zonage ABC : rappel

Le zonage ABC a été créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit Robien. Depuis, il a été refondu : en 2006, 2009 et 2014. Après cette date, le zonage a encore fait l’objet de quatre révisions partielles (2019, 2022, 2023 et en juillet 2024).

L'expression "zone tendue" qualifie donc les agglomérations à forte densité urbaine (plus de 50 000 habitants) où le marché immobilier souffre d’un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logement (la demande y étant plus forte que l’offre, un bien mis en location ou à la vente trouve immédiatement preneur) : il devient alors ardu de trouver un logement, sans compter que les prix s'envolent.

Défini à l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation, le zonage conventionnellement appelé ABC effectue un "classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements". Par ordre décroissant de tension, les zones géographiques sont : Abis, A, B1, B2 et C. La zone A bis est incluse dans la zone A, les zones B1 et B2 forment la zone B. © DGALN / NUM

Quelles bénéfices pour les zones dites tendues  ?

Le zonage ABC est notamment utilisé pour le périmètre d’éligibilité et pour les barèmes applicables (plafonds de loyer et/ou de ressources) aux aides relatives à l’investissement locatif (Denormandie, Pinel, Loc’avantages), à l’accession à la propriété (prêt social location-accession, prêt à taux zéro, TVA à taux réduit en zone ANRU et quartier prioritaire de la ville, bail réel solidaire), ainsi qu’au logement locatif intermédiaire et pour la fixation des plafonds de loyers des logements sociaux financés en PLS. Plus concrètement :

– des règles de fixation du loyer s'imposent pour les logements nus et meublés loués à usage de résidence principale du locataire ainsi qu'aux baux mobilité ;

– Le locataire d'un logement nu à usage de résidence principale peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois ;

– Le propriétaire peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants ;

– Une majoration de la taxe d'habitation peut être appliquée pour les logements meublés non affectés à l'habitation principale (surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires) ;

– Les ménages acquéreurs d'un logement neuf dans une commune classée en zone tendue (zone A bis, A ou B1) peuvent bénéficier du prêt à taux zéro.

Le logement intermédiaire

Dans une commune classée en zone tendue (zone A bis, A ou B1), la production de logements intermédiaires, aux loyers réglementés mais plus élevés qu'en logement social, y est également favorisée par des incitations fiscales. Depuis l'arrivée au pouvoir d'Emmanuel Macron, l'exécutif pousse fortement le LLI (Logement Locatif Intermédiaire), destiné en priorité aux classes moyennes et aux salariés du privé qui connaissent des difficultés pour se loger dans les grandes villes mais gagnent trop pour bénéficier d'un logement social. Le gouvernement souhaite doubler le rythme de production pour le porter à 30 000 nouveaux LLI par an d'ici 2026.