Acheter des murs commerciaux à Paris offre plusieurs avantages aux entrepreneurs, comme la maîtrise des dépenses locatives et la constitution d'un patrimoine immobilier. Pour réussir votre investissement, il est essentiel de bien connaître le marché, de choisir le bon emplacement et d'évaluer soigneusement la rentabilité.

L'achat de murs commerciaux requiert l'accompagnement de spécialistes. Un site comme commerceimmo.fr peut vous fournir de nombreuses recommandations.

Comprendre le marché immobilier parisien

Le marché des murs commerciaux à Paris est très dynamique, avec une forte demande qui a fait monter les prix ces dernières années. La rentabilité et les budgets d'investissement varient selon l'arrondissement, l'emplacement, et le type de commerce.

Une rentabilité de 6 % est possible dans certains quartiers, mais plus difficile à atteindre dans les zones les plus prisées. De même, un budget de 400 000 euros peut suffire pour un petit local dans certaines zones, mais être insuffisant dans d'autres.

Identifier le bon emplacement

L'emplacement d'un bien commercial à Paris influence sa rentabilité et son attractivité. Les quartiers en développement comme les 10e, 11e, 18e, 19e, et 20e arrondissements offrent de bonnes opportunités à des prix encore abordables. Des zones comme Bercy (12e) ou le nord du 13e attirent également les entrepreneurs.

Évaluer la fréquentation et l'accessibilité

Pour choisir le bon emplacement, prenez en compte :

• La fréquentation piétonne,
• La proximité des transports en commun,
• L'accessibilité pour les livraisons,
• La densité de population et l'attractivité de la zone de chalandise,
• L'évolution prévue du quartier (projets urbains, développement des infrastructures, etc.).

Choisissez la surface en fonction du type de commerce : pour la restauration rapide ou les boutiques spécialisées, moins de 60 m² peut suffire si l'emplacement est bien choisi.

Analyser la concurrence locale

Il est tout aussi important d'analyser la concurrence dans le quartier ciblé. Optez pour un emplacement où la demande pour votre produit ou service est forte. C’est également essentiel pour garantir le succès durable de votre activité commerciale.

Calculer la rentabilité

Avant d'acheter des murs commerciaux, il est essentiel d'évaluer leur potentiel de rendement. La rentabilité locative d'un local commercial peut atteindre 8 %, contre environ 5 % pour un logement résidentiel. Prenez en compte tous les coûts liés à l'acquisition : prix d'achat, frais de notaire, frais d'agence, coûts de rénovation et taxe foncière.

Le taux de rentabilité brute se calcule en multipliant le loyer annuel par 100, puis en divisant par le prix d'achat du bien. Pour obtenir le taux de rentabilité nette, il faut également inclure tous les frais supplémentaires.

Exemple concret

Madame L. achète un local commercial à Paris pour 600 000 €. Elle paie 48 000 € de frais de notaire, 24 000 € de frais d'agence, et investit 20 000 € pour des rénovations. La taxe foncière annuelle est de 2 500 €. Le loyer mensuel pour ce local est fixé à 3 500 €.

• Taux de rentabilité brute : (3 500 x 12 x 100) / 600 000 = 7 %.
• Taux de rentabilité nette : (3 500 x 12 x 100) / (600 000 + 48 000 + 24 000 + 20 000 + 2 500) = 6,05 %.

La rentabilité nette, qui tient compte de tous les coûts, permet d’évaluer le retour sur investissement de manière plus réaliste.

Optimiser le rendement

Pour optimiser votre rendement, fixez un loyer en fonction de l'emplacement, de la surface, de l'état, des équipements et de la durée du bail. Le bail commercial standard (dit "3-6-9") permet une révision régulière des loyers, souvent indexée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC). Il offre ainsi une protection contre l'inflation.

Gérer les risques financiers et juridiques

Les baux commerciaux offrent différentes garanties et conditions selon leurs modalités. Le bail 3-6-9 permet une stabilité, car le locataire ne peut le résilier que tous les trois ans. Un bail notarié simplifie la procédure d'expulsion en cas d'impayés. Il renforce ainsi la sécurité de votre investissement.

Comprendre les aspects fiscaux est essentiel. Consultez un notaire ou un avocat spécialisé pour clarifier les implications et structurer votre investissement.

Source : batirama.com