Qu'est-ce que le bail à construction ? Zoom sur ses caractéristiques essentielles
Le bail à construction est un contrat nécessairement de longue durée (de 18 à 99 ans) par lequel le preneur s'engage à bâtir sur le terrain du bailleur.
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Le bail à construction est un contrat nécessairement de longue durée (de 18 à 99 ans) par lequel le preneur s'engage à bâtir sur le terrain du bailleur. Batirama revient sur les principales caractéristiques obligatoires à respecter.
L'obligation principale : l'obligation de construire
Le bail à construction est un contrat de longue durée (de 18 à 99 ans) régi par les articles L. 251-1 à L. 251-9 et R. 251-1 à R. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation. Les parties ont une grande liberté contractuelle. Toutefois, le contrat doit répondre aux caractéristiques essentielles du bail à construction, dont l'obligation de construire. En effet, l'obligation de construire est au cœur du bail à construction.
Le preneur doit ainsi construire et entretenir les constructions pendant toute la durée du bail. Peu importe le lieu de la construction (milieu urbain, rural, ...) et peu importe la nature et la destination de celle-ci (usage commercial, industriel, professionnel ou d'habitation).
La construction porte souvent sur la construction d’un bâtiment neuf sur un terrain nu mais d'autres travaux sont possibles comme des travaux d'agrandissement, de rénovation lourde, de surélévation, de transformation d'usage, ... réalisés sur un bâtiment existant.
Les différentes formes du loyer
Le preneur doit acquitter un loyer dont les montants, les dates et les modalités de paiement doivent être définis dans le contrat de bail. Le paiement peut avoir lieu en numéraire ou en nature c'est à dire :
– en paiement d'une somme d'argent payée en une seule fois ou de façon périodique (article L. 251-5, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation) ;
– ou par la remise au bailleur des constructions en fin de bail, que cette remise ait lieu avec ou sans indemnité (article L. 251-2 du Code de la construction et de l'habitation) ;
– ou encore par la remise au bailleur en cours de bail des immeubles ou fractions d’immeuble construits (article L. 251-5 alinéa 1 du Code de la construction et de l'habitation).
Le montant du loyer périodique payable en espèces est révisable tous les trois ans. Toutefois, la première révision a lieu au plus tard dès l'expiration des six premières années du bail (articles L. 251-5 et R. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Le bail étant à titre onéreux, le paiement d'un loyer, sous quelque forme que ce soit, doit être véritable. À défaut, la nullité du contrat est encourue.
Les droits et les obligations du preneur : une liberté encadrée
Les droits du preneur sont limités à ses obligations liées à la construction, l’entretien et la remise de l’ouvrage au bailleur à l’issue du contrat.
Les droits du preneur
Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier (article L. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation). Il s’agit d’une caractéristique essentielle du bail à construction. Ce droit réel permet ainsi au preneur de céder tout ou partie de ses droits ou de les apporter en société. Le preneur peut également hypothéquer son droit, comme les constructions édifiées sur le terrain loué (article L. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation). Il peut également conclure des contrats de louage sur les constructions édifiées et sur le terrain d’assiette et consentir des servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions contractuelles (article L. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation).
Le preneur peut, enfin, consentir des baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions. L'ensemble de ces charges s'éteignent à l'expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d'habitation. Ce droit réel étant d'ordre public, toute clause le restreignant sera considérée comme nulle.
Les obligations du preneur
En plus d'avoir à sa charge l'obligation de construire, le preneur doit conserver en bon état les constructions édifiées sur le terrain. Il doit donc les maintenir en bon état d’entretien et de réparations de toute nature.
Toutefois, ne pèse pas sur le preneur l'obligation de reconstruire les bâtiments s’ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou s’agissant des bâtiments existant au moment de la passation du bail, par un vice de construction antérieur audit bail.
De plus, sauf stipulation contractuelle contraire, le preneur peut démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments existants.
Enfin, le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs aux constructions et au terrain (article L. 251-4 du Code de la construction et de l'habitation).
Le bail à construction sur le domaine public
Impossible pendant de nombreuses années, le bail à construction peut, depuis une décision du Conseil d' État, être conclu sur le domaine public (CE, 11 mai 2016, n° 390118). Il faut, à cette fin, adapter les clauses de ce contrat privé aux règles régissant le domaine public : durée nécessairement inférieure à 70 ans, accord du bailleur public pour céder le bail, hypothèque uniquement pour les emprunts contractés en vue de financer la réalisation ou la modification des ouvrages (CAA Marseille, 25 octobre 2021, n° 19MA00191).
Que se passe-t-il à l'échéance du contrat de bail à construction ?
La fin du bail arrive au terme du contrat prévu conventionnellement. Une résiliation judiciaire peut intervenir en cas d'inexécution de ses obligations par le preneur et en cas de destruction de l'immeuble par cas fortuit ou de force majeure.
À défaut de convention contraire, le bailleur devient propriétaire de ces constructions en fin de bail et profite des améliorations (article L. 251-2 du Code de la construction et de l'habitation), sans verser d'indemnité (sauf stipulations contraires).
Le locataire doit restituer, en principe, un bien libre des droits qu'il a pu consentir, sous certaines exceptions comme le maintien des baux d'habitation (article L. 251-5 du Code de la construction et de l'habitation).
Il peut, enfin, être stipulé dans le contrat que le bailleur cédera le terrain au preneur à l'issue du bail.
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