Le BEA (Bail Emphytéotique Administratif) est un contrat de longue durée qui permet à une collectivité territoriale de valoriser ses biens immobiliers grâce aux investissements réalisés et financés par le locataire.

Le BEA (Bail Emphytéotique Administratif) est un contrat administratif entre le bailleur, souvent une collectivité territoriale, et un preneur appelé "emphytéote", d'une durée entre 18 et 99 ans entraînant le transfert d’un droit réel de jouissance sur le bien immobilier objet du bail et moyennant un loyer relativement faible (redevance, appelée "canon emphytéotique").

Le preneur se voit ainsi confier l'exécution d'une mission s'inscrivant dans le cadre d'une opération d'intérêt général. Ce bail est donc un véritable outil juridique à disposition des collectivités pour valoriser économiquement des terrains ou des bâtiments, en les mettant à disposition d’un tiers qui va les aménager ou y construire des équipements.

Le cadre juridique du bail emphytéotique administratif est principalement régi par l'article L 451-1 du Code rural et de la pêche maritime et les articles L. 1311-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP).

 

 

 

Champ d'application du BEA

Une collectivité territoriale ne peut conclure un BEA que pour une finalité précise c'est à dire pour la réalisation :

– d’une activité d’intérêt général relevant de sa compétence : dans ce cas l'opération réalisée dans le cadre du BEA doit revêtir un caractère d'intérêt général (un intérêt public local) relevant de la compétence de la collectivité territoriale propriétaire du bien (exemples : la réalisation d'un parc récréatif, d'un cinéma, d'enceintes sportives et des équipements connexes ;

– ou en vue de l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte : le BEA cultuel peut être conclu en vue de l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public.

 

Le BEA peut porter sur une dépendance du domaine privé ou sur une dépendance du domaine public mais n'est pas applicable aux dépendances du domaine public routier, à savoir les voies classées comme voies publiques ainsi que tous leurs accessoires.

L’objectif de ce bail est de permettre la valorisation du patrimoine public tout en garantissant la réalisation de projets d’intérêt général et tout en accordant au preneur des droits réels de nature à lui assurer des conditions d’exploitation économique satisfaisantes.

Le BEA n'est pas un contrat de commande publique (marchés publics et concessions). Rappelons que les contrats de la commande publique sont des contrats conclus à titre onéreux par un acheteur ou une autorité concédante, pour répondre à ses besoins en matière de travaux, de fournitures ou de services, avec un ou plusieurs opérateurs économiques.

 

 

 

Le preneur

Le preneur peut être une personne de droit privé physique ou morale (entreprise privée, association,...) voire une personne publique, étant précisé que s'agissant d'un BEA cultuel, le preneur doit obligatoirement être une association cultuelle.

 

 

Réalisation de travaux 

Le BEA impose des obligations de construction, de rénovation ou d’exploitation conformes aux besoins de la collectivité. En effet, le preneur d’un bail emphytéotique administratif n’est pas simplement un locataire classique : il doit, au contraire, réaliser des travaux et/ou des constructions sur le bien prévus au contrat, en respectant les normes et réglementations en vigueur.

 

Les travaux doivent correspondre à l’intérêt général. Cela peut concerner la réhabilitation d’un bâtiment ancien, la construction d’équipements publics ou l’aménagement de zones urbaines ou rurales. © Freepik

 

 

le preneur d’un bail emphytéotique administratif doit également réaliser tous les travaux nécessaires afin de restituer le bien, à l’expiration du bail, en parfait état d'entretien. Le preneur dispose en principe d’une liberté pour aménager le bien selon ses besoins et son projet, dans le respect des clauses du contrat.

 

 

Paiement du canon emphytéotique

Le preneur finance les travaux et verse une redevance à la collectivité. Cette redevance dénommée "canon emphytéotique" est librement fixée par les parties. Elle est, en principe, d'un montant faible voire symbolique. Le preneur doit également régler les charges et taxes liées au bien (taxe foncière, charges d’entretien, assurances, etc.).

 

 

Droit réel du preneur 

Le preneur a un droit réel sur le bien loué. Ce droit permet au preneur de construire et d’exploiter des infrastructures tout en garantissant l’intérêt général. Ce droit réel est librement cessible. Toutefois, la cession suppose nécessairement l’accord de la personne publique à la cession et la pleine subrogation du cessionnaire dans les droits et obligations du preneur. Ce droit réel est également susceptible d'hypothèque mais uniquement en guise de garantie des emprunts de financement pour la réalisation de l'opération, et sous réserve de l'approbation du bailleur.

L'avantage pour le preneur est qu'il peut construire un ouvrage ou financer des travaux sur un bien existant et l'utiliser pendant la durée de ce bail sans avoir à assumer un important coût financier lié à l’acquisition d'un terrain ou d'un bâtiment.

 

 

 

Le bailleur

La personne publique qui accorde le BEA conserve la qualité de propriétaire du bien. Son rôle principal est de garantir au preneur la jouissance paisible du bien pendant toute la durée du bail.

À l’issue du bail, la collectivité récupère la pleine propriété du bien ainsi que toutes les constructions et aménagements réalisés par le preneur, sans avoir à verser d’indemnité. Les améliorations réalisées par le preneur profiteront donc au propriétaire sans que celui-ci ait à dédommager le locataire au terme du contrat.

Le bailleur ne doit pas s’immiscer dans l’activité du preneur. Il n'a donc pas de droit de regard sur les conditions de l'utilisation de ce bien ainsi que sur sa gestion. L'unique obligation de la collectivité est de contrôler que le bien immobilier est correctement affecté dans le respect de l'usage qui lui a été assigné.

L'administration contractante dispose du pouvoir de résilier unilatéralement le bail emphytéotique notamment pour faute, par exemple en cas de non-paiement des redevances, défaut d’entretien ou la détérioration du bien immobilier faisant l’objet du contrat.

 

 

 

Les conditions de forme du BEA

Le BEA est un contrat solennel qui doit respecter un formalisme strict. Il doit être conclu par écrit et préciser un certain nombre de clauses essentielles, telles que la durée du bail, l’identité des parties, la description du bien, la nature des investissements à réaliser, ainsi que les conditions financières du contrat. La caractéristique principale du BEA est sa longue durée. Il est, en effet, conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.

Le bail emphytéotique administratif doit être passé par l'organe exécutif de la collectivité territoriale après avoir obtenu l'approbation de l'assemblée délibérante (conseil municipal, conseil départemental, etc.).

Il doit, de plus, faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière, afin d’assurer son opposabilité aux tiers.

Étant un contrat administratif, les litiges relatifs au BEA sont de la compétence des tribunaux administratifs.

 

 

 

La fin du BEA

Sauf cas de résiliation anticipée, le bail prend fin à la date prévue contractuellement. Contrairement à un bail classique, le BEA ne peut pas être prolongé par tacite reconduction.
À l’expiration du bail, la propriété des ouvrages est transférée au bailleur automatiquement et sans indemnité.

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © pressfoto / Freepik