Le réseau Century 21 estime que la politique du gouvernement contribue à la nouvelle dégradation des ventes en copropriété et de l’investissement locatif.

Selon le réseau d’agents immobiliers Century 21, les chiffres du 1er semestre 2014 viennent confirmer ce que les professionnels de l’immobilier : le nombre de ventes enregistre au niveau national un recul de -2,8% entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014, ceci résultant essentiellement d’une forte contraction des ventes d’appartements (-6,8%).

 

Deux raisons principales à cela estime Century 21. Tout d’abord, l’entrée en vigueur de la loi ALUR depuis le 27 mars 2014. Une des mesures de ce texte fleuve exige en effet qu’un nombre substantiel de documents soient désormais annexés à la promesse de vente d’un lot en copropriété.

 

Or l’obtention de ces documents nécessite beaucoup de temps, ce qui ralentit les transactions et impacte directement le dynamisme du marché. Autre raison, la baisse des ventes à titre d’investissement locatif pour le 5e semestre consécutif.

 

Un prix moyen au m2 en léger recul dans toute la France

 

Sur le plan national, le prix moyen au m2 continue de baisser et enregistre un léger recul de 0,4%. Associée à un niveau de taux historiquement bas, cette diminution du prix moyen au m2 devrait favoriser une reprise d’activité. Et pourtant, il n’en est rien : celle-ci se fait désespérément attendre.

 

Ce n’est pas faute de demande, car celle-ci est toujours aussi vigoureuse. Les acquéreurs n’hésitent pas à se porter sur des biens dont le montant moyen est supérieur à celui constaté en 2013. Dans l’hexagone, le coût moyen d’une transaction atteint désormais 204 419€, soit une hausse de 1,3% par rapport au 1er semestre 2013.

 

Profitant des conditions de crédit exceptionnellement avantageuses et de prix au m2 plus bas, les acquéreurs réduisent leur quotité de financement (passant de 81,9% au 1er semestre 2013 à 75,5% au 1er semestre 2014), ils raccourcissent également sensiblement la durée de leur crédit, et utilisent l’enveloppe du montant emprunté pour acheter plus grand, gagnant ainsi 1,9m2 en moyenne sur douze mois.

 

Les employés ouvriers et les cadres moyens composent l’essentiel de ces acquéreurs ; leur proportion se maintient respectivement à 41,7% et 24,6%. La part des cadres supérieurs et des commerçants/artisans chute en revanche sur douze mois (-2,2% et -10,3%), les premiers réalisant 14,2% des transactions quand les seconds n’en sont instigateurs qu’à hauteur de 6,1%.

 

Ces transactions sont très majoritairement (72,8%) destinées à l’achat de la résidence principale. Les acquisitions de résidences secondaires continuent de reculer pour ne représenter que 6,8% du marché. Quant à la part des transactions effectuées au titre d’investissement locatif, celle-ci se dégrade encore.

 

Depuis 2012, la communication du gouvernement, multipliant les annonces ou mesures relatives à la taxation sur les plus-values, la réquisition des logements et l’encadrement des loyers, a paralysé les investisseurs.

 

Entre 2012 et 2014, ce sont déjà plus de 110 000 transactions à titre d’investissement locatif qui ne se sont pas réalisées. La part des investisseurs chute de -8,4% entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014 pour ne représenter désormais que 15,3% du marché.

 

Parallèlement, nombre de propriétaires bailleurs, inquiets des mesures de la loi ALUR sur l’encadrement et la révision des loyers, ont préféré retirer leur bien locatif du marché quand le bail arrivait à terme. Les pouvoir publics sont en train d’assécher le parc locatif privé et d’organiser une pénurie de logements à la location.

 

Paris repart à la hausse

 

Les prix parisiens semblent avoir atteint un plancher et repartent très légèrement à la hausse (+0,3%). Le prix moyen au m2 se situe désormais à 8229€. Le marché retrouve de la vigueur et les transactions parisiennes augmentent de 5,2% entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014. L’attrait économique de la Capitale, la concentration des sièges sociaux qui la caractérise, viennent soutenir la demande. Aussi, faute de constructions neuves, rien ne permet à long terme de faire baisser la pression sur les prix.

 

Sur ce marché, ce sont les 40/50 ans qui réalisent l’essentiel des transactions parisiennes (28% au 1er semestre 2014) et leur part parmi les acquéreurs augmente encore de 10,7% sur douze mois. Souvent déjà propriétaires, ils profitent des conditions exceptionnelles du marché (prix et taux d’intérêt bas) pour optimiser leur patrimoine.

 

Autre tranche d’âge dynamique sur le marché parisien, les moins de 30 ans dont la part augmente de 15,6% entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014 ; ils représentent désormais 14,8% des acquéreurs. Là encore, les conditions du marché leur permettent de transformer le « je veux » en « je peux », même s’ils sacrifient pour cela quelques m2 de surface. La superficie moyenne d’une acquisition parisienne a ainsi baissé de 2,3m2 sur douze mois. Surtout, le montant moyen d’une transaction recule de plus de 16 000 euros pour s’établir à 385 741€.

 

Fait alarmant, la part des investissements locatifs dans la Capitale se détériore encore de 12,1% entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014 (rappelons que les investissements locatifs avaient déjà chuté de -8,8% en 2013 et de -9,8% en 2012). Sur un marché où la demande en locations est extrêmement soutenue, cet effondrement du nombre de transactions réalisées au titre d’investissements locatifs est extrêmement grave, et la tendance risque encore de s’amplifier dans les prochains mois.

 

L’Ile-de-France baisse encore

 

Le prix moyen au m2 continue de baisser (-1%), mais de façon plus modérée qu’en 2013. Il s’élève désormais à 3246€/m2. Les volumes de transactions demeurent relativement stables malgré un recul de 10,4% des ventes d’appartements.

 

Trois départements franciliens enregistrent une légère hausse du prix au m2 : les Hauts-de-Seine avec +1,7% (mais c’est au prix d’une forte contraction d’activité de -8,2%), la Seine-Saint-Denis avec +0,6% et le Val-de-Marne avec +1,8%. Il s’agit des trois départements limitrophes à Paris.

 

Les Yvelines se démarquent en enregistrant la plus forte baisse des prix de -5,1%, mais il faut se souvenir que ce département était celui qui en 2013 avait le plus augmenté en Ile-de-France (+2% quand la tendance francilienne était à -2,9%).

 

La Province fait du yoyo

 

En Province, les prix continuent de faire le yoyo. Six régions voient leur prix moyen au m2 évoluer à la hausse : l’Aquitaine (+3,4%), la       Basse-Normandie (+0,8%),         la Bretagne (+6,7%), la Champagne-Ardenne (+1,8%), la Haute-Normandie (+5,3%) et le Limousin (+3,5%). Notons que la très grande majorité de ces régions avaient vu leurs prix nettement reculer les mois précédents.

 

14 régions, en revanche, voient leur prix baisser : l’Alsace (-4,1%), l’Auvergne (-2%), la Bourgogne (-0,7%), le Centre (-1,4%), la Franche-Comté (-0,4%), le Languedoc-Roussillon (-4,7%), la Lorraine (-9,1%), Midi-Pyrénées (-2,1%), le Nord et la Picardie (-1,9%), les Pays-de-la-Loire (-5,1%), le Poitou-Charentes (-6,8%), la PACA (-3,8%) ainsi que Rhône-Alpes (-5,2%).

 

Des pistes pour relancer le marché

 

Avec au bas mot 800 000 logements manquants en France et des promesses électorales qu’il ne parvient pas à tenir, le gouvernement a fort à faire sur le secteur immobilier. Si la clé pour baisser les prix et fluidifier le marché consiste à produire davantage de logements en France et exige que soient assouplies les normes de construction, il est impératif que soient parallèlement prises des décisions pour éviter que la loi Alur ne plombe définitivement l’activité.

 

Devant les difficultés rencontrées lors de la constitution du dossier nécessaire à la vente d’un lot de copropriété, nous proposons que les documents requis lors de la promesse de vente puissent être transmis de manière dématérialisée et fassent l’objet d’une signature électronique.

 

Cette mesure génèrerait un gain de temps, une économie d’argent et serait par ailleurs écologique, limitant l’impression de centaines de pages. Les transactions sur le segment des appartements pourraient ainsi repartir et auraient un effet positif sur le dynamisme du marché.

 

Plus fondamentalement, le gouvernement ne peut continuer à faire fuir les propriétaires bailleurs et les investisseurs. Il n’a ni l’argent ni les moyens de construire un nombre suffisant de logements sociaux pour se permettre de ne pas compter sur le parc locatif privé.

 

Il est urgent qu’il puisse envoyer des signaux positifs qui encouragent l’investissement locatif à repartir et conduisent les propriétaires bailleurs à envisager sereinement la mise en location de leur bien dans la durée.

 

Cela passe nécessairement par la fin de l’encadrement des loyers car cette mesure remet en question leur rentabilité locative ; elle s’avère par ailleurs inutile car les biens dont les loyers sont trop élevés sont sanctionnés par le marché. L’évolution des loyers en France montre en effet que le marché sait modérer ses prix sans intervention de l’Etat.

 

La confiance ne se décrète pas. Elle se construit. Il faudra des annonces impactantes et lisibles pour rétablir les liens aujourd’hui brisés et permettre le retour des investisseurs privés sur le marché.

Source : batirama.com