Immobilier : un marché locatif au ralenti
Les perspectives ne sont pas réjouissantes sur le marché locatif privé selon Century 21. L’augmentation du taux de vacance et des délais de relocation en témoignent.
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Les propriétaires-bailleurs voient leur revenus locatifs diminuer avec un rendement de 3 à 4% (contre 5% en 2013). La solvabilité des candidats locataires se dégrade également. L’arrivée du dispositif d’encadrement des loyers dans les grandes villes ne va pas inciter les bailleurs à réaliser les travaux d’amélioration et d’entretien des logements, pourtant nécessaires dans un parc déjà vieillissant.
En effet, confrontés à des revenus fonciers en baisse, une fiscalité plus pressante, les propriétaires-bailleurs vont nécessairement envisager de réorienter leurs investissements au détriment de la pierre. La production de logements neufs ne permet pas dans ces grandes villes de satisfaire la demande du marché. Il est à craindre que nous nous retrouvions dans la même situation qu’en 1998 face à un marché bloqué par un assèchement de l’offre du parc privé.
Pour avoir des locataires, il faut une offre locative et donc des propriétaires-bailleurs encouragés à investir. Force est de constater que les mesures annoncées et prises depuis 2012 produisent un effet diamétralement opposé.
Des prix en baisse, sauf pour les grandes surfaces
Le loyer moyen des studios et une pièce a ainsi reculé de -1,2%, les deux pièces (locations les plus nombreuses sur le marché) de -0,2% et les trois pièces de -1%. Les quatre pièces subissent la plus forte baisse (-4,4%) tandis que les maisons sont quasi stables sur le 1er semestre 2015 (-0,1%). Seuls les 5 pièces et + ont vu leur loyer moyen augmenter (+2,2%), mais il s’agit de biens peu nombreux sur le marché, très prisés des grandes familles.
Dans le contexte économique actuel, nombre de locataires déjà en place ont préféré surseoir leur projet de déménagement, ce qui a ralenti la mobilité résidentielle. Parallèlement, les plus jeunes ont souvent choisi de ne pas quitter le foyer familial. Enfin, profitant de conditions de marché très favorables (prix + taux bas), une partie des ménages s’est orientée vers l’acquisition.
Les loyers étaient déjà en retrait en 2014, la baisse est encore plus prononcée au 1er semestre 2015. On ne peut que s’interroger, devant ce constat, sur la pertinence d’un dispositif tel que l’encadrement des loyers, quand tout démontre que le marché se régule naturellement.
L’investissement locatif repart dans le Neuf
L’investissement locatif dans l’ancien est toujours enlisé. Quand, profitant de conditions de marché exceptionnelles qui garantissent une rentabilité reconstituée (taux bas + dispositif Pinel), les investisseurs reviennent en force sur le marché du neuf (+60% en un an), ils restent extrêmement prudents dans l’ancien. La part des investissements locatifs dans l’ancien n’augmente que de 3,3% entre le 1er semestre 2014 et le 1er semestre 2015.
Century 21 estime que l’on se dirige vers une crise quantitative de l’offre privée dans les grandes villes. L’insuffisance de production de logements neufs dans les zones où le marché locatif est déjà en déséquilibre comme à Paris ou à Lille, combinée avec la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers, va nécessairement poser la question de la restructuration du patrimoine des bailleurs. Il est à craindre que l’arbitrage des propriétaires-bailleurs soit en défaveur des placements immobiliers dont les rentabilités vont fortement baisser.
Qui sont les nouveaux bailleurs ?
Loin des clichés souvent véhiculés, ce sont les retraités qui sont les plus nombreux parmi les propriétaires bailleurs. Leur proportion augmente et ils représentent aujourd’hui plus d’un quart des nouveaux bailleurs (25,5%). L’allongement de l’espérance de vie et les incertitudes liées au montant de leurs pensions les poussent à se constituer des revenus complémentaires.
En deuxième position se situent les employés / ouvriers, qui représentent 18% des propriétaires bailleurs. Là encore, cet investissement est réalisé afin de se constituer à terme un revenu complémentaire. Les cadres supérieurs et les professions libérales, en revanche, ne représentent que 12,5% de ce marché.
Qui sont les nouveaux locataires ?
Les moins de 30 ans qui représentaient près d’une location sur deux en 2014 voient leur part diminuer (41,7% au 1er semestre 2015). A l’inverse, en nette progression par rapport à l’année précédente, les quadragénaires et quinquagénaires représentent désormais 25% des nouveaux locataires (contre 21% en 2014).
Ils sont passés devant les trentenaires dont la proportion se stabilise autour de 22%. Les revenus des locataires entrants ont diminué, et ce, quelle que soit la tranche d’âge. Cette baisse a des conséquences sur la solvabilité des dossiers et impacte également le délai de relocation des biens.
platine
- par Treompan
- 28/07/2015 11:58:02
@Patrick Legof, je ne doute pas de votre conscience professionnelle, mais après une recherche sur la toile je vois que des dizaines d'affaires sont en cours au Palais de Justice. Je cite : incapacité de retrouver au bout de 9 ans la jouissance du bien, frais de gestion exorbitants, bref, attention une aide fiscale peut cacher d'autres dangers...
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- par Patrick
- 27/07/2015 17:11:07
Nous nous sommes mal compris : je ne vous parle pas de gestionnaires défaillants (d'ailleurs je ne pourrais pas vendre un canard boiteux à mes clients). Je dis simplement que quel que soit le taux d'occupation de votre logement, le loyer est payé, même si le logement était temporairement inoccupé. Cela peut par exemple être le cas en résidences de tourisme hors saison ou en résidences étudiantes pendant les vacances d'été (en EHPAD, on évite ce problème de saisonnalité). Pour le rapport loyer / taxe foncière voici quelques exemples en catalogue actuellement : Megève loyer 1 100 €, taxe foncière 694 € Aix-en-Provence loyer 1 002, TF 198 Le Cannet loyer 873, TF 262 Aubagne loyer 690, TF 282 Mais l'écart n'est pas toujours aussi important. Cependant, la taxe foncière est généralement moins élevée que si vous achetiez un logement en direct (donc hors résidences services). Cordialement. Patrick
platine
- par Treompan
- 27/07/2015 15:18:24
Les taxes foncières sont calculées sur la valeur locative, quelle différence avec le classique, barème différent? Quant à la société qui paye sans avoir de locataire. Ça ne doit pas durer longtemps. Regardez sur la toile les témoignages, édifiant. Bonne chance!
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- par Patrick
- 26/07/2015 10:19:16
Je parle de résidences services, donc, bail commercial : le locataire est la société gérant la résidence, pas une famille d'où : régularité du loyer même si le logement n'est pas occupé. La taxe foncière est calculée sur la valeur locative de l'immeuble : individuellement, elle est moins élevée pour chaque copropriétaire qu'en location classique. Le meublé à crédit c'est : 0 € d’impôts sur les loyers pendant toute la durée du crédit grâce à l'amortissement. Alors qu'en revenus fonciers (donc hors meublé) c'est : imposition à 29,5% (IR + CSG) si votre Tmi (taux marginal d'imposition) est de 14 %, imposition à 45,5 % avec un Tmi de 30 %, 56,5 % pour un Tmi de 41 %, etc. Cordialement. Patrick.
platine
- par Treompan
- 25/07/2015 11:01:39
En quoi le fait de se tourner vers le meublé améliore le rendement ? Les taxes foncières sont toujours en augmentation de 10% tous les ans, les frais de syndic aussi et la précarité des locataires augmente elle aussi de 10% tous les ans.
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- par Patrick
- 08/07/2015 16:42:37
J'ai, dans ma clientèle, de moins en moins de clients investisseurs qui s'intéressent à l'immobilier "classique " (revenus fonciers) neuf ou ancien à cause d'une fiscalité confiscatoire sur les loyers (impôt sur le revenu + CSG à 15,5 %) et de problèmes avec les locataires. Mais cela ne veut pas dire qu'ils se désintéressent de l'immobilier, ils se réorientent simplement vers le meublé. Certains revendent même leur patrimoine loué en revenus fonciers pour réinvestir des sommes parfois conséquentes en meublés. Patrick LEGOFF
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Je suis d'accord sur le fait que certains exploitants posent des problèmes mais les vrais spécialistes (nous sommes peu nombreux) les connaissent et les évitent. Cependant, juridiquement, il est plus facile d'affronter et de virer un locataire sur un bail commercial (mise en demeure et préavis d'un mois seulement) qu'une famille sur un bail classique d'habitation. Et ce n'est pas une vue de l'esprit : je rencontre de plus en plus de propriétaires investisseurs qui se plaignent d'impayés de loyers. Ce dernier point allié à une fiscalité confiscatoire en revenus fonciers en poussent un certain nombre à vendre pour réinvestir en meublé. Mais mon métier n'est pas une science exacte : il y a toujours une part d'incertitude dans les solutions proposées aux clients. A moi de faire en sorte que l'incertitude ne se transforme pas en danger.