La "jouissance privative" n'est pas la propriété
Celui qui a la "jouissance exclusive" ou privative d'un bien immobilier, notamment en copropriété, sans en être propriétaire, ne doit pas y effectuer des travaux sans autorisation.
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L'habitant d'un rez-de-chaussée qui entendait construire dans le jardin, partie commune à sa disposition, devait demander l'autorisation à la copropriété même s'il a l'usage exclusif des lieux, a confirmé la Cour de cassation.
Ce n'est pas parce que l'on est seul utilisateur que l'on peut se comporter en propriétaire et apporter des modifications importantes, a expliqué la Cour. En copropriété, il faut donc une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui ont parfaitement le droit de refuser et d'exiger la démolition de ce qui aurait été fait sans leur accord.
Le copropriétaire en cause invoquait la loi de 1965 qui organise la vie en copropriété et qui dispose que "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé". Il ajoutait que son acte d'achat mentionnait bien un appartement en rez-de-chaussée "avec jouissance privative d'une parcelle" à usage de jardin.
Cet habitant en concluait que, propriétaire ou non, il pouvait user du jardin comme de toute partie privative lui appartenant, et notamment sans demander l'autorisation ou l'avis de quiconque. Mais les juges n'ont pas cautionné ce raisonnement. L'attribution d'un droit d'usage exclusif ne modifie pas la propriété, ont-ils expliqué.(Cass. Civ 3, 23.1.2020, U 18-24.676).
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Ceci s'applique également pour les terrasses étanchées en étage qui sont toujours parties communes de copropriété avec un " usage privatif exclusif " pour la zone concernée par l'appartement en lien avec la terrasse. Ainsi le copropriétaire concerné ne peut y faire les aménagements qu'il souhaite sans l'accord de l'AG du Syndicat des Copropriétaires. Ce d'autant plus que les terrasses sont limitées en possibilité de surcharge à 150Kg/M2 sauf dispositions contraires prévoyant la possibilité de surcharge pour permettre de futures aménagement de jardin suspendu par exemple. Mais dans ce cas, ceci doit être parfaitement connu de la copropriété, du propriétaire de l'appartement, porté au règlement de copropriété avec les caractéristiques techniques y afférente et les modalités d'interventions futures pour l'entretien des étanchéités (parties communes) ou en cas de désordres à la structure ou de fuites chez le voisin en dessous. De même sera défini qui paye quoi et sous quelles conditions.