Dévalorisation de l’acte de construire, renforcement du lien social : l’analyse de la crise du logement conduit à des propositions remises par la commission Rebsamen.

Missionnée par le premier Ministre en mai dernier sur la base des mauvais chiffres de la construction au sortir de la crise du Covid, la Commission d’étude sur les freins à la construction présidée par François Rebsamen, maire de Dijon, vient de rendre la première partie de son rapport?; la seconde est promise pour fin octobre.

 

L’actuelle crise de l’offre de logement est au cœur d’une équation difficile à résoudre. Parmi ses termes, figurent à la fois l’augmentation des prix de l’immobilier dans les zones tendues (A, A bis et B1) – +36 % dans les 10 plus grandes villes de France contre 10 % en zones rurales, une croissance démographique qui produira dans les années à venir une demande de 210?000 à 325 000 logements, et la résolution du mal-logement de quelque 800 000 à 1,4 million de ménages pour des raisons de taille ou de qualité et pratiquement autant pour des raisons financières.

 

Après les mois de crise liée au Covid-19, au premier trimestre 2021, le niveau de production s’est établi au niveau moyen de l’année 2019. « Mais cette tendance globale masque un net décrochage dans les zones tendues (zones Abis, A et B1) où se concentre la plus grande partie des besoins à satisfaire », souligne d’emblée le rapport Rebsamen.

 

Décrochage de la production de logements dans le collectif dans les zones tendues

 

Ce décrochage s’observe essentiellement dans le collectif (-12 % contre +17 % pour l’individuel), qu’il soit du secteur privé (libre) ou social. Les zones peu tendues (B2 et C) montrent quant à elles une augmentation de 22 %.

 

D’après l’analyse qu’elle livre, la commission souligne que cette chute de la construction présente les symptômes d’une crise majeure et elle propose quelques solutions. Ce qu’elle nomme « réticences locales à la construction » répond à des obstacles qu’elle éclaire avec précision.

 

En premier lieu, elle cite la « dévalorisation de l’acte de construire » qui tiennent selon elle à des raisons politiques et financières. Les premières tiennent à l’acceptabilité des projets, au refus des nouveaux habitants et à la densification qu’occasionnent les nouvelles constructions. À cela s’ajoute une « fatigue vis-à-vis du mode de vie urbain », les problèmes liés à la taille et à la qualité des logements… Les auteurs du rapport plaident pour « affirmer qu’une densité heureuse est possible, à condition qu’on veille à la qualité des logements et des espaces urbains. »

 

Les raisons financières trouvent leur origine dans la suppression de la taxe d’habitation. Car, si elle a été compensée pour le stock, rien n’a été prévu pour les nouvelles constructions, conduisant à « une érosion du lien fiscal entre la commune et ses nouveaux habitants. »

 

Des dispositions pour rétablir la confiance

 

La commission Rebsamen propose quelques dispositions pour rétablir la confiance, notamment un contrat local pour le logement entre l’État et les communes. Le but étant de soutenir les «?maires bâtisseurs?».

 

Par ailleurs, elle avance une compensation de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) applicable au logement locatif intermédiaire. Enfin, « pour les logements libres, la commission recommande de réduire le décalage entre l’arrivée des nouveaux habitants et la perception des nouvelles recettes fiscales, en donnant aux communes la possibilité de supprimer l’intégralité de l’exonération de TFPB sur les logements neufs. »

 

Autre motif invoqué à la chute des projets : la rareté du foncier. L’État est invité à accélérer la cession de parcelles pour le logement ; l’administration devrait même s’orienter vers une vente décotée de ses emprises. En outre, les initiatives déjà entamées comme le Fonds Friches pourraient être complétées de moyens pour les zones tendues.

 

Dernière proposition : étendre jusqu’à 5 ans la durée d’implantation d’une opération de logement temporaire avec une dispense de formalité d’urbanisme. Une mesure qui ne va peut-être pas dans le sens d’une densité heureuse.

 

Le second tome des travaux de la commission Rebsamen très attendu par la profession

 

Pour répondre plus largement à ces problèmes, le second tome devrait s’extraire de ces sujets politiques, financiers et fiscaux pour aborder des aspects plus pratiques. Ils porteront sur le droit à l’urbanisme, la dématérialisation des procédures et le déploiement d’offices fonciers solidaires, des organismes sans but lucratif.

 

La FFB souligne la qualité du travail réalisé dans le cadre de la Commission Rebsamen, ce dont témoigne le premier tome de préconisations. Son président Olivier Salleron demande au gouvernement de les intégrer au plus vite dans le projet de loi de finances pour 2022. Il souhaite également le second tome des travaux de la Commission renouvelle l’effort pour simplifier, accélérer et lever les freins locaux en matière de procédures d’urbanismes

 

Source : batirama.com/ B. Reinteau