Interdiction à la location des passoires énergétiques, le décret est paru

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Le "Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 pris pour l'application de l'article 6 et de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et adaptant les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale" est paru au Journal Officiel du 20 août. Il met en musique l’interdiction de location des passoires thermiques de la manière suivante pour la France métropolitaine :

• à partir du 1^er janvier 2025, les logements de la classe G au sens du DPE ne peuvent plus être loués. Il faut qu’un logement soit au minimum classé F pour être proposé à la location ;
• à compter du 1^er janvier 2028, il faut au minimum atteindre la classe E pour qu’un logement puisse être proposé à la location ;
• à partir 1^er janvier 2034, il faudra qu’un logement atteigne au moins la classe D pour être loué.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu sera :

• classe F à compter du 1^er janvier 2028,
• classe E à partir du 1^er janvier 2031.

Naturellement, des exceptions sont prévues au cas où les travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance minimale requis sont impossibles. ©PP

Les exceptions prévues sont au nombre de deux et figurent à l’article 3 du décret :

• "Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
• Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente…"

Naturellement aussi, le propriétaire doit produire les pièces prouvant l’impossibilité des travaux nécessaires, devant un juge en cas de litige.

Ces règles sur la non-location s’appliquent aux logements privés, aux logements sociaux, mais pas aux locations saisonnières. ©PP

Combien de logements sont concernés ?

En date de juillet 2022, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (Onre), il existait en France 30 millions de résidences principales, dont

• 1,5 millions classés A ou B selon le DPE,
• 24% du parc classés C, soit 7,2 millions,
• 9,6 millions classés D,
• 6,6 millions classés E,
• 5,2 millions de logements classés F ou G et 0,5 million de logements avec une consommation annuelle d’énergie finale au sens du DPE supérieure à 450 kWh/m².an.

Le rapport de l’Onre ne distingue pas les effectifs des classes F et G. Pour y parvenir, il faut interpréter le graphique proposé en illustration par l’Onre.

Si on estime que les logements classés G représentent 6,5% du parc de 30 millions de logements, il y aurait 1.950.000 logements en classe G. Il faut leur ajouter les 500.000 logements, dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m².an, que nous appellerons par la suite les "super-passoires", pour parvenir à un parc total de 2.450.000 logements qui seront interdits à la location à partir du 1^er janvier 2025, s’ils ne sont pas rénovés d’ici là ou s’ils n’entrent pas dans l’un des deux cas de rénovation impossible. Puis au 1^er janvier 2028, 5,7 millions de logements, soit environ 19% du parc de logement en France, seront interdits à la location. ©PP

Le 1^er janvier 2025, c’est dans 16 mois. Il est peu probable qu’un nombre significatif de logements classés G ou pire sera rénové d’ici-là. Que se passera-t-il alors ?

Que se passera-t-il pour les logements exclus de la location ?

Rappelons pour commencer, que depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G au sens du DPE sont bloqués. Ce blocage s'applique aux logements loués nus ou meublés. Il concerne aussi bien les nouveaux contrats que les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022. L'indexation en fonction de l'indice de référence des loyers ne pourra leur être appliquée à la date anniversaire du bail.

Le loyer des logements F ou G ne pourra être augmenté que si des travaux de rénovation énergétique permettent la sortie du statut de passoire thermique du logement, en le portant au moins en classe E. Ce qui, de toutes manières, devra être démontrée par la réalisation d’un nouveau DPE après travaux. ©PP

Si le contrat de location est en cours, les critères de décence énergétique (possibilité de location ou pas en fonction de la classe énergétique selon le DPE) ne s’appliquent pas.

En revanche, au moment du renouvellement du bail, si le logement n’atteint pas la classe de performance énergétique minimale, les critères de décence énergétique s’appliquent, disent les FAQ publiées sur le site du Ministère de la Transition Energétique.

Deux cas se présentent : nouveau locataire ou renouvellement tacite du bail avec le locataire déjà en place.

Dans le cas d’un nouveau locataire, c’est clair, un propriétaire ne peut mettre son logement en location que s’il répond aux critères de décence énergétique du moment. Et, il doit remettre un DPE valide au nouveau locataire pour prouver que le logement est louable.

C’est un plus complexe en cas de renouvellement tacite du bail avec un locataire déjà en place. Pour commencer, la loi n’oblige pas le propriétaire à fournir un DPE en cas de renouvellement tacite du bail, si le locataire ne le demande pas. En revanche, le locataire est en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite, ou à la suite de celle-ci, pour pouvoir vérifier le respect du critère de décence.

Si ce DPE montre que le logement est indécent, le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer, sauf s’il a porté l’affaire devant un tribunal et que le juge ordonne la suspension du paiement du loyer ou une réduction de son montant jusqu’à la réalisation de travaux de rénovation thermique.

Le cas des APL

Tout cela se complique encore un peu plus si le locataire, durant le bail, fait une demande d’APL. Lors d’une demande d’APL, il faut en effet attester le caractère décent du logement auprès de l’organisme payeur : la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) ou la MSA (la sécurité sociale agricole).

Depuis le 1^er janvier 2023, le bailleur doit présenter un DPE valide attestant la décence énergétique du logement. ©PP

Si le logement est décent, tout va bien, l’aide est versée.

Si, pour le parc privé, le logement n’est pas décent du point de vue énergétique, l’aide n’est pas versée, mais sans pénaliser le locataire. CAF et MSA mettent alors en œuvre la procédure de conservation des aides – pendant 18 mois, renouvelables dans certains cas- pour inciter le propriétaire à réaliser les travaux de rénovation nécessaires. Durant cette période de conservation, l’APL n’est pas versée, mais seul le bailleur est pénalisé. Le locataire acquitte le loyer diminué du montant de l’aide prévue mais non-versée. A l’issue de la période de conservation, si les travaux ne sont pas réalisés, le montant conservé n’est pas versé au bailleur. Mais le locataire ne doit pas le payer non-plus. Ce qui se passe ensuite n’est pas clair. Il faudra sans doute attendre que des jugements soient prononcés pour le découvrir.

Même si le propriétaire a informé le locataire du caractère indécent du logement, le locataire peut tout de même se retourner contre le propriétaire devant un juge civil pour que celui-ci ordonne l’exécution de travaux de rénovation, la baisse ou la suspension du paiement du loyer, ainsi que la suspension de la durée du bail, jusqu’à l’exécution de travaux de rénovation, en vertu des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. ©PP

Enfin, un propriétaire ne peut pas résilier le bail et donner congé au locataire pour réaliser les travaux de rénovation.

Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?

Si l’on ajoute les résidences secondaires et les logements vacants au parc des résidences principales, la France compte au total 37 millions de logements, avec environ 7,2 millions de passoires énergétiques (étiquettes F ou G), selon l’Onre.

En ce qui concerne les résidences principales, les passoires énergétiques sont proportionnellement plus nombreuses en maisons individuelles (19,6% du parc des maisons en résidence principale) qu’en logement collectif (14,5% des logements collectifs en résidences principales).

Les super-passoires, dont la consommation annuelle en énergie primaire dépasse 450 kWh/m².an, se trouvent en proportions égales en maisons individuelles et en appartements. ©PP

Qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’appartements, les plus petits logements sont plus énergivores. 34% des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre seulement 13% des logements de plus de 100 m².

En ce qui concerne les énergies, le changement de méthode de calcul du DPE a largement bouleversé les choses. En effet, la prise en compte des émissions de Gaz à Effet de Serre (GES) dans le nouveau DPE pèse lourdement sur les logements chauffés au gaz et au fioul. 44% des logements chauffés au fioul sont classés F ou G, 71% si l’on ajoute l’étiquette E. L’électricité a bénéficié du changement de calcul : au 1^er janvier 2018, 54% des passoires énergétiques étaient chauffées à l’électricité et 16% au gaz. Au 1^er janvier 2022, selon le nouveau DPE, seulement 33% des passoires énergétiques sont chauffées à l’électricité et 29% sont chauffées au gaz.

Les logements sociaux sont globalement mieux classés que les logements privés : 460.000 logements sociaux et 9,5% (43.700 logements) classés F ou G, contre 4,7 millions de logements privés, dont 18,8% (883.600 logements) rangés parmi les passoires énergétiques. ©PP

Le parc locatif privé comporte 20% de logements classés F ou G, contre seulement 18% des logements privés occupés par leurs propriétaires. L’Onre estime qu’il existe 140.000 super-passoires (>450 kWhEP/m².an) dans le parc locatif privé, contre 50.000 dans le parc social et 320.000 parmi les logements privés occupés par leurs propriétaires.

Enfin, les passoires énergétiques sont plutôt des maisons individuelles que des appartements dans le parc privé, comme dans l’ensemble du parc des logements français. Localement, cette situation peut s’inverser.

Où se trouvent les passoires énergétiques ?

Parmi les résidences principales, la part des passoires est plus forte à la campagne et en montagne - plus de 30 % dans le Cantal, la Creuse et la Nièvre, par exemple -, mais aussi à Paris.

En y regardant de plus près, le taux de passoires énergétiques atteint 29% dans la zone A bis (au sens de la tension immobilière), c’est-à-dire Paris et sa première couronne, avec un taux de super-passoires le plus élevé de France. Le taux de passoires atteint 20% dans les zones C peu tendues. ©PP

Enfin, les résidences secondaires et les logements vacants montrent un taux de passoires énergétiques particulièrement élevé :

• sur 3.673.000 résidences secondaires, le taux de passoires atteint 32%, soit 1.174 000 logements, dont 371.000 appartements, 803.000 maisons individuelles et 120.000 super-passoires,
• sur 3.011.000 logements vacants au 1^er janvier 2022, on compte 26,5% (798.000) passoires, dont 392.000 appartements et 406.000 maisons.

Selon le rapport Sichel qui date de 2021, passer de F, G ou E à A ou B selon le DPE coûte en moyenne 25.000 € pour un appartement, jusqu’à 46.000 € en maison individuelle. Depuis 2021, ces coûts ont certainement augmenté.

Du coup, les ventes de passoires thermiques augmentent rapidement, particulièrement en copropriétés où les propriétaires n’ont pas toute liberté d’action. Les travaux nécessaires en copropriétés requièrent souvent une action collective, pour l’isolation thermique par l’extérieur notamment. Ce qui implique plusieurs réunions d’assemblées générales (décider d’étudier un projet de rénovation, accepter un devis d’études, mettre au point le financement de l’étude, voter les travaux, …) qui se comptent en mois ou en années dans la meilleure hypothèse où une majorité de copropriétaires acceptent de s’engager dans des travaux.