Le DPE impacte t-il la valeur des biens immobiliers ?

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L’étude menée par l’association Dinamic, créée par le Conseil National du Notariat, rapporte qu’un écart de 30% de la valeur des biens immobiliers peut être constaté selon leur étiquette énergétique lors d’un Diagnostic de Performance Energétique.

Dans le même temps, pour deux biens immobiliers identiques, le DPE, qui raisonne en énergie primaire, déclasse mécaniquement d’une catégorie un logement chauffé à l’électricité par rapport à un logement chauffé au gaz.

Le sujet a été débattu lors d’une rencontre organisée par Eden, l’association Equilibre des Energies qui milite pour un mix énergétique décarboné afin de concilier performances économique, énergétique et environnementale.

Les biens immobiliers chauffés à l'électricité, en particulier ceux construits à partir du milieu des années 70, respectant les normes et labels en vigueur à l'époque de leur réalisation, sont ainsi dévalorisés par le DPE, estime Eden. Pourtant, ils exploitent une solution moins chère que le chauffage au gaz ou au fioul et faiblement émettrice de CO2.

Il apparaît en effet que dans le cadre du DPE, qui raisonne en énergie primaire, un logement chauffé à l’électricité est déclassé d’un niveau par rapport à un logement identique chauffé au gaz en raison du coefficient 2,58 appliqué aux solutions électriques.

En France, il n’existait pas jusqu’à présent d’étude permettant de donner un ordre de grandeur de la valeur verte des logements. L’exploitation des bases de données notariales a permis à l’association Dinamic, avec l’appui du ministère de l’Egalité des territoires et du Logement, de chiffrer l’impact de l’étiquette « énergie » sur le prix de vente des logements.

Depuis le 1er novembre 2006, le DPE doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse,à l’acte authentique des ventes. Les variables « énergie » et » climat » ont été progressivement intégrées dans les bases immobilières notariales à partir de 2010.

Un impact sensible sur le prix des maisons en bon état

La performance énergétique des logements est logiquement corrélée avec certaines de leurs caractéristiques : l’époque de construction, le nombre de pièces, et surtout l’état du bien. Pour tenter de mettre en évidence un effet sur le prix imputable à ce seul facteur, l’analyse a été restreinte aux maisons déclarées en bon état. La moindre fiabilité de la variable « état du bien » pour les appartements nous a en effet incités à nous limiter aux maisons.

L’étude met en évidence des écarts qui approchent 30% de moins-value (classe « G ») ou de plus-value (classes « AB »). Ces résultats sont toutefois affectés d’une marge d’incertitude importante. En outre, ils excluent l’Ile-de-France car l’alimentation de la variable « état du bien » y a commencé plus récemment.

Des premiers résultats à conforter

Les variables issues du DPE ne sont saisies que depuis peu dans les bases notariales. L’obligation pour les notaires de transmettre la totalité des actes et de renseigner les variables vertes, qui entrera en vigueur début 2014, résoudra les problèmes liés à la taille et la représentativité des échantillons de transactions.

De plus, de nouvelles variables relatives aux dépenses énergétiques sont en cours de mise en place et devraient commencer à être renseignées en 2014 : elles concernent le type d’énergie principale, l’équipement en énergie renouvelable, le type de vitrage, le type de matériaux utilisés pour le gros œuvre du logement et la présence d’un label de construction, BBC ou autre.

Cette étude pourra donc être reproduite l’été prochain ; elle bénéficiera alors d’un échantillon plus vaste, d’un historique plus fourni et d’une meilleure connaissance des caractéristiques techniques des logements.