Pas d'indemnisation pour l'expropriation d'une construction édifiée illégalement

En novembre dernier, la Cour de cassation expliquait que la valeur d'un bien construit sans permis devait être diminuée d'un abattement de 20 % "pour illicéité des constructions". Or, aujourd'hui, la Cour de cassation juge que cette valeur est réduite à zéro.

Un exproprié, dont le bâtiment avait été à l'origine construit sans permis en zone inconstructible, réclamait des indemnités, arguant que le délit d'infraction aux règles de l'urbanisme, commis lors de la construction, était prescrit, compte tenu de l'ancienneté des faits, ce qui d'ailleurs le mettait à l'abri d'une menace de démolition.

Toutefois, les juges ont répondu que bien que la prescription pénale soit acquise et que le propriétaire ne puisse plus être poursuivi, que ces deux faits, donc, ne changeaient rien : la construction demeure illicite et son existence ne crée pas un droit juridiquement protégé. Or, seul peut être indemnisé le préjudice qui repose sur un droit juridiquement protégé.

En conclusion, l'indemnisation doit donc être fixée par référence à la valeur du terrain nu. La perte du bâtiment dans l'expropriation n'est donc pas un préjudice juridiquement reconnu et, jugeant exceptionnellement sur le fond, la Cour de cassation, dont la jurisprudence est traditionnellement favorable aux autorités expropriantes, a fixé elle-même le montant de l'indemnité, proportionnelle à la seule surface du terrain. Cependant, elle n'a toutefois pas fait usage du mode de calcul appliqué parfois aux constructions délabrées, qui consiste à retrancher de la valeur du sol les frais de dégagement du terrain (Cass. Civ 3, 15.2.2024, W 22-16.460).