Logement neuf et MaPrimeRénov’ : des modifications imprécises, mais annoncées avec force

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Clairement, l’épisode de manifestations des agriculteurs que le pays vient de traverser oriente désormais la politique du gouvernement pour le monde du bâtiment. Commençons par l’annonce d’hier – 14 février 2024 -, le Ministère des Finances compensera la hausse du prix du gazole non routier (GNR) pour les petites entreprises du bâtiment. La hausse de 5,99 c€/l de GNR entrera bien en vigueur en 2024 pour le BTP. Mais elle sera compensée :

• Pour les entreprises jusqu’à 15 salariés,
• Dans la limite d’un montant maximal de 20.000 € par entreprise et par an,
• la compensation sera versée début 2025.

On ne sait pas si c’est une mesure pour 2024 seulement ou si ce sera prolongé en 2025 et au-delà. Bon, ça c’était l’entrée en matière. Venons-en maintenant à MaPrimeRénov’.

MaPrimeRénov’ changera début mars

Rappelons que les nouvelles dispositions de MaPrimeRénov’ sont entrées en vigueur seulement depuis le 1^er janvier 2024 et que les syndicats professionnels et associations du BTP alertent depuis le début de l’automne 2023 sur leurs complexité et leurs effets délétères.

Rappelons aussi que Christophe Béchu est ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires depuis juillet 2022, avec la tutelle du logement dans ses attributions.

Mais voilà, il a déclaré aujourd’hui, le 15 février, à l’issue d’une réunion avec la Capeb et la FNB, à laquelle l’accompagnait Guillaume Kasbarian le nouveau ministre délégué chargé du logement : "Les Français et les artisans ne doivent pas être confrontés à des lourdeurs administratives qui les empêchent de rénover leurs logements. La rénovation énergétique des logements représente une opportunité, démontrant que l'écologie, l’économie et l’ambition sociale vont de pair. Cependant, le secteur est encore trop souvent confronté à des obstacles administratifs qui entravent sa transition, tant du côté des particuliers que des professionnels. Aujourd’hui, nous mettons sur la table des assouplissements et des solutions."

Traduction : on ne m’avait rien dit, je découvre et j’agis aussitôt.

Trois modifications pour MaPrimeRénov’

A l’issue de la réunion mentionnée plus haut, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a publié un communiqué minimaliste – une simplification, en quelque sorte – qui indique que trois évolutions de MaPrimeRénov’ interviendront en 2024 :

• L’intervention obligatoire de MonAccompagnateurRénov’ – le fameux MAR – sera limitée aux opérations entraînant les subventions les plus importantes. Du coup, nous attendons avec curiosité la définition de cette importance. Il est très probable que, de leur côté, les groupes qui se sont fait agréer en tant que MAR, comme une filiale d’effy ou encore Economie d’Energie du Groupe La Poste, l’attendent plutôt avec impatience. Elle pourrait remettre en cause le modèle économique qu'ils imaginaient pour leur activité de MAR.
• Simplifier le label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour les petites et moyennes entreprises. L’idée de le rendre gratuit pour les TPE qui avait fuité la semaine dernière a disparu. Mais elle peut ressurgir.
• Lever les restrictions de financement concernant les gestes de rénovation simples et efficaces. Les nouvelles dispositions avaient en effet subordonné la rénovation par geste au fait de changer l’équipement de chauffage pour une solution décarbonée, que l’on pouvait accompagner d’un ou deux autres gestes, avec des financements diminués pour ces autres gestes par rapport à 2023. Il semble que les gestes individuels hors chauffage – isolation thermique, changement de fenêtres, peut-être protections solaires, … - pourraient réapparaître et être mieux aidés.

Voilà, ces modifications de MaPrimeRénov’  ne sont pas encore précises, mais tout sera éclairci début mars 2024, à la fois les dispositions et leur calendrier d’application. ©PP

Logement neuf : vite, vite, vite

Mercredi 14 février, Gabriel Attal a visité un chantier de logement collectif neuf avec MM. Béchu et Kasbarian et en a profité pour annoncer des mesures propres à relancer la construction de logements neufs.

Prenons-les dans l’ordre.

Transformer les bureaux vides en logements, plus vite, plus vite, grâce à une disposition – une proposition de loi sera introduite le 10 mars à l’Assemblée nationale – qui permettra aux municipalités et intercommunalités de déroger à leur propre PLU, plutôt que de s’engager dans une réforme de ces PLU pour autoriser la transformation de bureaux en logements. S’il faut une loi, ce sera long. Ensuite, les plus de 4 millions de m² de bureaux vides, disponibles en Île-de-France, se trouvent souvent dans des zones dépourvues de commerces et d’équipements – écoles, collèges, … - où l’on n’a guère envie d’habiter en l’état.

Comme le soulignent les opérateurs spécialisés dans la transformation de bureaux en logements, c’est beaucoup plus facile de retransformer en logements des bâtiments initialement transformés de logement en bureaux. Novaxia, notamment, a de beaux succès à son actif dans ce domaine. ©PP

En revanche, transformer en logements, un immeuble conçu pour des bureaux est particulièrement coûteux : créer des balcons, changer les fenêtres, créer des colonnes d’évacuation et de distribution d’eau chaude et d’eau froide, recloisonner avec de fortes exigences acoustiques, etc. C’est tellement long et cher qu’on en parle beaucoup, sans le faire vraiment. ©PP

Deuxième mesure préconisée : construire une seconde maison dans son jardin. Là aussi, il faut déroger au PLU qui impose souvent des surfaces de terrains minimales pour construire une maison ou bien le réformer.

Troisième mesure : surélever. C’est une bonne idée si les délais de procédures sont fortement raccourcis. Nous avions présenté un excellent chantier de surélévation, mais l’opération avait duré 7 ans, dont quatre années pour obtenir les permis et purger les recours. Néanmoins, en Île-de-France, l’Etat et la Banques des Territoires, avec Grand Paris Aménagement comme maître d’œuvre de l’opération, financent un recensement des sites de surélévation possibles. Le gouvernement a demandé aux collectivités et aux bailleurs sociaux dans toute la France de faire de même.

Quatrième mesure, lancer un permis de construire multidestinations, différent du permis d’innover qui permet déjà de déposer des permis de construire sans préciser s’il s’agit de bureaux ou de logements, parce qu’il est réservé à l’innovation, dit le gouvernement. Le gouvernement pense plutôt à des permis ressemblant à ceux que la loi "Jeux Olympiques" a rendus possibles dans la zone d’hébergement des athlètes à Aubervilliers : le bâtiment abrite des logements au début, puis il est ensuite restructuré en bureaux, par exemple, à une date prévue dans le permis de construire. Là, il s’agirait de supprimer la date de transformation de la destination du bâtiment. S’il faut une loi pour y parvenir, ce ne sera pas rapide non-plus.

Cinquième mesure, favoriser le hors-site, parce que c'est vraiment bien pour ré-industrialiser les territoires, mais sans plus de précisions.

La mesure la plus spectaculaire est le choix de 22 opérations d’aménagement qui, sous la tutelle attentive des préfets, obligatoirement à la manoeuvre, devraient aboutir chacune à la création de 1.500 nouveaux logements en moyenne d’ici 2027. Nous nous sommes faits préciser qu’il s’agissait bien de logements finis en 2027. Le but est d’atteindre 30 000 logements neufs en plus d’ici 2027, dont 25% de logement social. 30 000  logements en plus, en 4 ans, c'est une goutte d'eau, mais on ne va pas s'en plaindre quand même.

Nous avons donc regardé la liste des 22 opérations d’aménagement publiées. Toutes celles situées sur le territoire métropolitain existent déjà et plusieurs sont largement en voie d’achèvement. Il y a un petit risque de faire passer pour le résultat de cette stimulation, des opérations déjà en cours.