L’Obligation réelle environnementale, dispositif créé en 2016, a pour finalite? le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d'e?le?ments de la biodiversite? ou de fonctions e?cologiques sur un terrain.

L’ORE (Obligation réelle environnementale) est un contrat par lequel le propriètaire d’un terrain immobilier accepte, de façon volontaire, de prendre à sa charge une (ou plusieurs) obligation(s) en matière de protection de l’environnement comme par exemple l'obligation de maintenir la végétation sur ce terrain (article L. 132-3 du Code de l'environnement). Le propriétaire bénéficie d'exonérations fiscales et cette obligation contractuelle étant attachée au terrain se transmet avec lui en cas de mutation.

Il est à noter que le ministère en charge de l’Écologie a élaboré, en collaboration avec le Cerema, un guide méthodologique constitué de fiches et une nouvelle version actualisée de ce guide a été publiée en août 2024).

 

 

 

L'ORE est un contrat

L'ORE est un contrat de droit privé qui comprend un engagement réciproque du propriétaire et du cocontractant. Contrat qui permet à un propriétaire de grever sa, ou ses parcelles, d’obligations en faveur de la biodiversité ou de fonctions écologiques. Ces obligations sont librement choisies en concertation avec un cocontractant "en vue de faire naître à leur charge, ainsi qu’à la charge des propriétaires ultérieurs du bien, les obligations réelles que bon leur semble, dès lors que de telles obligations ont pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques" (article L. 132-3 alinéa 1 du Code de l'environnement).

Le contrat doit être établi en la forme authentique, impliquant donc sa signature devant un notaire et une publication au service chargé de la publicité foncière.

Le contrat ORE peut porter sur une longue durée, jusqu'à 99 ans. La durée est choisie d'un commun accord entre les parties.

 

 

 

Les engagements de l'ORE

L'ORE est un dispositif contractuel et volontaire qui peut être mis en place par chaque propriétaire foncier qui souhaite se saisir de problématiques environnementales. Le contrat peut ainsi inclure une obligation de faire (exemples : planter et entretenir une haie, réhabiliter des cultures humides en prairies, conserver et entretenir des arbres remarquables, créer et entretenir une mare, ...) ou / et de ne pas faire (exemples : ne pas détruire une mare, ne pas supprimer d'arbres, ne pas affouiller,...) qui est attachée au bien et imposée à tous les propriétaires successifs du bien.

Dans le cas où l’engagement du propriétaire consiste en une prestation de faire, il n’est pas obligatoirement tenu de réaliser lui-même les prestations. Un contrat de prestation de service est alors régularisé avec le tiers chargé de la réalisation de la prestation.

La contrepartie versée par le cocontractant est convenue librement. Elle peut être financière ou matérielle comme, par exemple, apporter au propriétaire un appui technique dans la réalisation de la prestation.

Les engagements établis dans le contrat sont fixés librement par les parties.

Les obligations perdurent pendant toute la durée prévue au contrat, indépendamment des éventuels changements de propriétaire du bien immobilier.

 

 

 

Les contractants de l'ORE

Le contrat est passé entre un propriétaire d'un bien immobilier dont il souhaite protéger la biodiversité et un cocontractant spécifique. Le propriétaire signataire d'une ORE peut être une personne publique ou privée (morale ou physique) en capacité de contracter.

Les propriétaires de biens immobiliers peuvent conclure un contrat de nature à créer une obligation réelle environnementale uniquement avec les personnes listées à l'article L. 132-3 du Code de l'environnement :

– une collectivité publique : commune, EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale, région, etc. ;

– Un établissement public : Office français de la biodiversité, Office national des forêts, etc. ;

– Une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l'environnement : conservatoire d'espaces naturels, association ayant pour objet social la protection de l’environnement, etc.

 

 

 

Les objectifs de l'ORE

La finalité du contrat doit être le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de services écosystémiques.

Conçue initialement pour être utilisée à des fins patrimoniales par le propriétaire d’un bien immobilier, elle peut l’être également par un porteur de projet pour compenser les atteintes portées par son projet à la biodiversité et aux fonctions écologiques.

L'ORE peut ainsi être utilisée :

– à des fins patrimoniales par le propriétaire d’un bien immobilier : un propriétaire privé peut, en effet, souhaiter agir de lui-même en faveur de la biodiversité, en apportant une contribution écologique sur son bien ;

– À des fins de compensation écologique, c’est-à-dire pour mettre en œuvre les mesures de compensation environnementale requises par la réalisation d'un projet de travaux ou d'ouvrage ou par la réalisation d'activités ou l'exécution d'un plan, d'un schéma, d'un programme ou d'un autre document de planification portant atteinte à la biodiversité. Ainsi, elle est utilisée par un porteur de projet pour compenser les atteintes portées par son projet à la biodiversité et aux fonctions écologiques.

 

Il est à noter que selon le ministère en charge de l’Écologie, le nombre d’ORE ne cesse de croître. Entre juillet 2022 et décembre 2023, 130 ORE ont été enregistrées, dont 75 patrimoniales et 55 signées dans le cadre de la compensation des atteintes à la biodiversité (page 5 du guide).

 

 

 

Le contenu du contrat ORE

L’ORE bénéficie d’une liberté contractuelle forte mais certaines clauses sont néanmoins obligatoires.

Le contrat doit mentionner :

– la durée, en sachant qu'aucune durée minimale n’est exigée mais que la durée maximale est de 99 ans ;

– Les engagements réciproques des parties ;

– Les possibilités de révision et de résiliation du contrat si le bien venait à évoluer d'un point de vue physique, urbanistique, etc. ;

– Les modalités du contrôle de l’exécution de l’engagement réel souscrit.

 

 

 

L'ORE et exonérations fiscales

La conclusion d’une ORE permet au propriétaire de bénéficier d’exonérations fiscales. Le contrat ORE est exonéré de droits d'enregistrement et il ne génère pas de perception de la taxe de publicité foncière ni de la contribution de sécurité immobilière. De plus, les communes et, le cas échéant, les EPCI peuvent également exonérer les propriétaires du bien immobilier du paiement de la taxe foncière sur la propriété non bâtie de façon partielle ou totale.

 

 

 

L'ORE attachée au terrain

Étant une obligation réelle, l'ORE est attachée au terrain à protéger et non à la personne qui devient débitrice de l'obligation de faire ou de ne pas faire. Le contrat est donc opposable aux successeurs du propriétaire signataire du contrat, peu importe leur qualité (acquéreur, donataire,...) et ce, pour la durée prévue au contrat.

Source : batirama.com / Batirama