Quels droits ont les propriétaires face au recul du trait de côte ?
L'e?rosion fait reculer le trait de co?te, c'est-à-dire la limite ge?ographique qui se?pare la terre de la mer. Les propriétaires sont confrontés à de nouvelles règles mises en place pour se protéger de ce phénomène.
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L'érosion côtière est un phénomène naturel aggravé fortement par les activités humaines et le changement climatique (hausse du niveau des mers et intensité des phénomènes climatiques extrêmes, comme les tempêtes).
Depuis 2021, un arsenal législatif et réglementaire a été mis en place afin de prévenir et de se protéger contre le recul du trait de côte provoqué par le phénomène d'érosion côtière. En pratique, les contraintes sont fortes pour les collectivités mais également pour les propriétaires immobiliers.
Le recul du trait de côte : état des lieux
En 2024, le Cerema (Centre d'études et d'expertise sur les risques, la mobilité et l'aménagement) a établi des rapports assez alarmants en établissant un inventaire des biens exposés au recul du trait de côte, concernant les cinq prochaines années et les horizons 2050 et 2100. L'indicateur national de l'érosion côtière produit par le Cerema démontre que près de 20 % des côtes françaises sont actuellement en recul, soit environ 900 kilomètres.
Selon cette étude, dans 4 ans, 528 logements pourraient être sous les eaux et d'ici 2050, 5 200 logements et 1 400 autres locaux pourraient disparaître en raison du recul du trait de côte.
À l'horizon 2100, potentiellement plus de 500 000 bâtiments seront touchés au total. La valeur économique des biens concernés dépasserait les 85 milliards d’euros.
L'étude concerne l'ensemble des départements de métropole et des Départements et régions d'outre-mer (DROM). Les territoires les plus concernés par l'eérosion, à court terme, se trouvent sur la Côte d'Azur, en Corse et dans les Antilles. Ici, cette vidéo explique comment comprendre le recul du trait de côte et ses enjeux avec l'exemple de la communauté d'agglomération de Pornic. © Vidéo YouTube / Communauté d'agglomération Pornic agglo Pays de Retz
Une information renforcée pour les acquéreurs et les locataires
Depuis le 1er janvier 2023, l’état des risques naturels et technologiques doit comporter l’information sur les zones concernées par le risque de recul du trait de côte. L'état des risques doit être remis au futur acquéreur ou au futur locataire dès la première visite du bien et doit être joint à la promesse de vente ou au contrat de bail ainsi qu'à l'acte de vente ou au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement.
Depuis le 1er janvier 2023, les annonces immobilières doivent préciser si le logement se situe dans une zone exposée au recul du trait de côte et mentionner le site georisques.gouv.fr sur lequel les locataires et les acheteurs peuvent se renseigner sur les risques.
À noter : L'érosion côtière n'est pas considérée comme une catastrophe naturelle. Ainsi, le Fonds de prévention des risques naturels majeurs (FPRNM) également appelé "fonds Barnier", créé en 1995, n’est pas mobilisable pour un bien uniquement exposé à l’érosion côtière, qui est un phénomène inéluctable, anticipable et qui ne revêt pas le caractère de risque naturel au sens donné par le Code de l’environnement (Réponse ministérielle n° 7375 : JOAN, 2 avr. 2024, p. 2654).
Les conséquences sur le droit à construire
La liste des communes concernées par le recul du trait de côte a été de nouveau complétée par le décret n° 2024-531 du 10 juin 2024. Cette liste dénombre 317 communes. L'inscription à cette liste est une démarche volontaire de la part des communes. Toutefois, en s'inscrivant sur cette liste, les communes doivent distinguer dans leurs documents d’urbanisme la zone exposée au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans et la zone exposée au recul du trait de côte à un horizon compris entre 30 et 100 ans. Chaque zone est encadrée par une liste limitative des travaux, constructions et installations pouvant être autorisés.
Ainsi, dans la zone exposée au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans, concernant les espaces urbanisés, sont seulement autorisées, sous réserve de ne pas augmenter la capacité d’habitation des constructions et à condition qu’elles aient un caractère démontable :
– les constructions ou installations nouvelles nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau,
– et les extensions des constructions existantes à la date d’entrée en vigueur du document d’urbanisme délimitant les zones exposées au recul du trait de côte.
Dans la zone exposée au recul du trait de côte à un horizon entre 30 et 100 ans, il y a des obligations de démolition et de remise en état de terrains pour certaines constructions et extensions, lorsque le recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne pourra plus être assurée au delà de trois ans.
Un nouveau droit de préemption
Le Droit de préemption pour l'adaptation des territoires au recul du trait de côte (DPRTC) vient s'ajouter à ceux existants comme le DPU (Droit de Préemption Urbain) dans les territoires figurant sur la liste des communes impactées par le recul du trait de côte.
Il est institué au béneéfice de la commune concernée ou de l'EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale).
La personne publique qui devient propriétaire suite à la préemption doit assurer la gestion des biens acquis au regard de l'évolution prévisible du trait de côte et procéder à la renaturation de ces biens (c'est-à-dire la démolition des installations, constructions ou aménagements et, si nécessaire, dépollution). Avant renaturation, ces biens peuvent toutefois bénéficier temporairement d'une convention ou d'un bail pour occuper, exploiter, aménager, construire ou réhabiliter des installations, ouvrages ou bâtiments (en tenant compte de l'évolution prévisible du trait de côte).
Le bail réel d'adaptation à l'érosion côtière
Le BRAEC (Bail Réel d'Adaptation à l'Érosion Côtière), peut être conclu dans l'attente de la disparition des biens situés dans les zones exposées au recul du trait de côte. Il se définit comme étant un contrat de bail par lequel le bailleur consent au preneur, en contrepartie du paiement d'une redevance, des droits réels immobiliers, pour occuper lui-même ou louer, exploiter, réaliser des installations, des constructions ou des aménagements, dans les zones exposées au recul du trait de côte.
Le bailleur est obligatoirement une personne publique : l'État, une commune ou un groupement de communes, un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d'une opération d'aménagement.
La durée du BRAEC est comprise entre 12 et 99 ans. Son terme est fixé en fonction de l'état des connaissances, à la date de conclusion du bail, quant à l'évolution prévisible du recul du trait de côte. Le bail est résilié de plein droit lorsque l'état du recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne peut plus être assurée et que le maire, ou le préfet, prescrit par arrêté les mesures nécessaires.
Il est possible de le proroger, si l'évolution du phénomène permet de maintenir la possibilité d'occuper le bien mais sa reconduction tacite n'est pas autorisée. À l'échéance du bail, les ouvrages (aménagements, installations,...) sont la propriété du bailleur et le terrain d?assiette fait l?objet d?une renaturation, qui peut comprendre la de?molition des constructions et ame?nagements re?alise?s par le preneur et des ope?rations de de?pollution ne?cessaires.
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