Un particulier qui réalise lui-même des travaux avant de vendre en est responsable

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Selon la Cour de cassation, le particulier qui a réalisé lui-même des travaux avant la vente de son bien immobilier est considéré comme "constructeur" et donc redevable des mêmes responsabilités auprès de l'acheteur, notamment la garantie de dix ans.

La garantie décennale

Une garantie de dix ans est due par toute entreprise qui réalise un ouvrage, c'est la "garantie décennale" (article 1792 du code civil). Elle s'applique uniquement aux travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat et est souscrite avant le démarrage des travaux, l'assurance couvrant les malfaçons qui n'étaient pas décelables lors de la réception des travaux. Le professionnel engage sa responsabilité à l'égard du maître d'ouvrage et des propriétaires successifs du bien, en étant responsable des désordres qui affectent la solidité de l'ouvrage et le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné.

L'assurance décennale des constructeurs couvre les dommages touchant les éléments suivants :

– ouvrages de fondation et d'ossature ;

– Ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement) ;

– Voirie (chemin d'accès) ;

– Ouvrage avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée...) ;

– Éléments d'équipement indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée...)

Le particulier qui a réalisé lui-même des travaux est considéré comme "constructeur"

Les acheteurs d'une maison individuelle ont attaqué en justice les vendeurs car ils ont découvert en 2016, un peu plus d'un an après la transaction, des fissures dans le mur séparant leur propriété de la parcelle voisine, en arrachant la végétation qui le recouvrait. Une expertise de leur assureur a également révélé un gonflement du mur et relevé un risque d'effondrement.

La cour d'appel avait écarté la responsabilité des vendeurs, qui avaient construit ce mur eux-mêmes en 2007, au motif "qu'aucun contrat de construction" ne liait les acheteurs et les vendeurs. Mais la Cour de cassation a jugé au contraire "qu'étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, est tenue d'une responsabilité pour faute" en cas de malfaçon.

Et cela vaut pour les travaux de construction, rénovation, extension ou surélévation. En l'occurrence, comme les dommages ont été découverts moins de dix ans après la construction du mur, la garantie décennale s'appliquait. (Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 janvier 2025, U 23-16.347)