Le « Green » n’est pas une panacée, révèle une étude Xerfi Precepta qui s’interroge sur les possibilités de différenciation que pourraient faire valoir les foncières et promoteurs.

La menace d’explosion de la bulle dans l’immobilier de bureaux s’éloigne. Une bonne nouvelle qui s’explique par les moindres pressions sur les valeurs locatives et par le retour d’une demande soutenue du côté des entreprises.

 

Les autorisations de construire ont ainsi augmenté de 8% en 2016, ce qui laisse augurer une évolution positive en 2017. A moyen terme, le marché repartira sur des fondamentaux solides et les indicateurs suivront une trajectoire plus cohérente que ces dernières années.

 

Après avoir bondi de presque 10% en 2015 pour frôler les 18 milliards d’euros, les montants investis dans l’immobilier de bureaux progresseront de 2,5% par an en moyenne entre 2017 et 2019, d’après les prévisions des experts de Xerfi-Precepta. En Ile-de-France, l’immobilier de bureaux va en outre profiter des effets de la création du Grand Paris et peut-être des conséquences du Brexit. 

 

Le green n’est pas une panacée 

 

Dans ce contexte plus apaisé, foncières et promoteurs poursuivront leur « stratégie green ». Ils y sont d’abord poussés par le durcissement de la réglementation. Mais pour les professionnels, verdir leurs activités est aussi et avant tout une question d’image.

 

En misant sur les certifications et les labels, ils comptent valoriser leurs stratégies RSE (responsabilité sociale des entreprises) sur le volet environnemental. Cette démarche répond aussi à des intérêts économiques.

 

Avec des bâtiments de bureaux écologiques, les dépenses énergétiques diminuent (meilleure isolation, ventilation naturelle, optimisation des apports naturels, utilisation d’outils numériques, etc.). Sans oublier que le green crée de la valeur qui justifie la hausse des loyers. 

 

Valoriser de nouveaux actifs

 

Cette voie de développement risque cependant de réduire les possibilités de différenciation. L’ensemble des professionnels dispose peu ou prou du savoir-faire technique pour concevoir et construire des immeubles verts.

 

C’est pourquoi la valorisation d’autres actifs doit être envisagée, à commencer par la marque. Bouygues Immobilier s’appuie ainsi sur les bâtiments Green Office pour valoriser son expérience en construction environnementale.

 

Les professionnels pourront également étoffer leur palette de services, notamment dans l’accompagnement de la gestion des locaux ou encore le property management (mise en place de services d’audit, d’aides à la réduction des consommations énergétiques, d’accompagnement pour l’obtention de certifications, de gestion de l’annexe environnementale, etc.).

 

 

Créer de la valeur avec les outils numériques

 

Autre initiative intéressante, Sogeprom et Schneider Electric ont élaboré l’application WorkPlace Efficiency, qui permet aux occupants de piloter directement les paramètres de confort de leurs bureaux. La prise en compte des occupants dès la phase de conception assure la réussite les projets visant l’excellence environnementale. 

 

A l’avenir, les professionnels ne pourront pas faire l’impasse sur les outils numériques pour créer de la valeur. D’autant que beaucoup de solutions techniques disposent encore d’un fort potentiel de croissance, à l’image de la gestion facilitée du patrimoine grâce à la maquette numérique (BIM). Ainsi, la possibilité d’associer un avatar numérique à un bien faciliterait son exploitation tout au long de son cycle de vie.

 

D’autres opérateurs proposent des prestations globales alliant facility management et ingénierie technique. C’est le cas du groupe de conseil CBRE, qui, avec le rachat de Global Workplace Solutions à l’équipementier Johnson Controls, a complété ses prestations dans le conseil en aménagement des espaces de travail, expertise immobilière et assistance à la maîtrise d’ouvrage.

 

La pratique en vogue : le coworking

 

Du côté de la data, les start-up Deepki, Hxperience, Effipilot ou encore Smart Impulse ont développé des solutions de collecte et d’analyse des données pour les bâtiments tertiaires permettant d’optimiser la consommation énergétique. 

 

La question des usages du bâtiment et du bien-être des occupants prend elle aussi une importance croissante. Ces évolutions doivent donc être intégrées par les acteurs du marché, à l’heure où les entreprises revoient en profondeur l’organisation de leurs espaces et s’inspirent d’une pratique en vogue, le coworking.

 

L’activité est encore en cours de structuration et quelques réseaux commencent à émerger, à l’image de Startway ou encore de la Cordée. Certains acteurs traditionnels et groupes de l’immobilier ont même créé leurs propres enseignes (Le Spot de Multiburo, Stop & Work de Regus, Blue Office de Nexity, Nextdoor de Bouygues Immobilier etc.). 

 

Faire face à la progression du télétravail

 

Le coworking répond ainsi aux attentes des entreprises, soucieuses de rationaliser et de flexibiliser les espaces face à la progression du télétravail. Par ailleurs, les grands groupes attendent de leurs bureaux qu’ils reflètent une certaine horizontalité des relations professionnelles.

 

Les espaces partagés ont vocation à stimuler la créativité par le partage d’expérience dans une ambiance conviviale, tout le contraire des anciens bureaux individuels. Plus largement, toutes les options doivent être disponibles pour que le travail soit possible partout et tout le temps, dans un cadre agréable et adapté. 

 

En somme, les nouveaux bureaux cherchent à recréer un environnement « comme à la maison », traduisant ainsi le décloisonnement entre vie privée et professionnelle. La question de la qualité de vie au travail est donc plus que jamais d’actualité.

 

Privilégier la qualité de vie au travail

 

A terme, cet investissement vise à augmenter la productivité et à réduire les coûts puisqu’il conditionne notamment le degré d’implication des équipes, le taux d’absentéisme et de turn-over.

 

Les groupes de l’immobilier de bureaux doivent monter en compétences sur ces questions pour accompagner leurs clients dans la mise en place de services aux occupants et ne pas laisser la voie libre aux seules entreprises de conseil.

 

Le recours aux conciergeries d’entreprises est une première possibilité, tout comme le soutien aux start-up spécialisées pour capter l’innovation en amont. 

Source : batirama.com