Poussé par la raréfaction du foncier, Icade s’intéresse aux entrées de villes
Le foncier se fait rare, la loi ZAN s’applique partout, pourtant les besoins de logements neufs sont élevés et il faut construire. Les entrées de ville, des zones déjà artificialisées, offrent des possibilités.
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Dans son Livre blanc intitulé Entrées de Ville, quartier de vie, Icade Promotion, membre du groupe Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), recense 1 500 entrées de ville en France, d’une surface totale de 500 millions de m2.
Lorsque nous avons rencontré Pierre Mignon, directeur des partenariats stratégiques chez Icade Promotion, le 21 février 2025, ce chiffre a été précisé : 1 500 entrées de ville contenant 5 000 sites transformables, notamment parce qu’Icade s’intéresse désormais aux plus petites villes. L’entreprise est d’ailleurs en train de réaliser un "Baromètre des entrées de villes" qui sera publié en mai-juin prochain et recensera les entrées de ville en fonction de leurs surfaces en les répartissant en trois catégories : 1 à 3 ha, 3 à 15 ha et plus de 15 ha.
Une longue entreprise longue qui requiert des reins solides
L’idée d’Icade est simple : transformer une petite entrée de ville peut s’effectuer sur une durée relativement courte de deux mandats municipaux, par exemple, soit 12 ans tout de même. La transformation d’une entrée de ville requiert en effet une étroite collaboration entre toutes les parties prenantes : les collectivités territoriales, les propriétaires du foncier, les propriétaires des murs, les commerçants qui occupent les locaux, …
Comme l’indique le Livre blanc, "plusieurs acteurs se mobilisent déjà pour la refonte des entrées de ville" : Frey, le groupe d’immobilier commercial, et la Banque des Territoires avec Ceetrus, la foncière d’Auchan, pour un projet de transformation à Montigny-lès-Cormeilles, de Carrefour en partenariat avec Nexity et Altarea, etc. Puis, la première phase du plan d’Action Cœur de Ville en 2020 et surtout sa seconde phase lancée début 2023 avec une extension aux entrées de ville ont donné une nouvelle impulsion.
Mais tout cela prend du temps et un programme de transformation prend une dizaine d’années ou plus. Il faut donc des acteurs habitués aux actions longue. Icade Promotion, filiale de CDC, appuyé par de proches partenaires comme la Banque des Territoires, membre du groupe CDC également, répond parfaitement à ces critères.
La loi ZAN a rendu attractif le foncier des zones commerciales, ces milliers de m2 de parkings, déjà complètement artificialisés qu’il s’agit de valoriser en créant des logements et des services, mais aussi de renaturer. © PP
Une politique volontariste
La loi Industrie Verte, promulguée en octobre 2023, contient des mesures pour faciliter, accélérer et sécuriser la transformation des zones commerciales. Il s’agit notamment de :
– la mise en œuvre de la "Grande Opération d’Urbanisme qui raccourcit les délais des procédures ;
– La possibilité de transfert des droits commerciaux au sein d’une zone commerciale ;
– La possibilité de déroger aux règles du PLU pour autoriser des projets de logement, des activités de service ou de l’industrie dans des zones commerciales ;
– La mobilisation du droit de préemption commercial et artisanal. Les résultats d’un premier AMI (Appel à Manifestation d’Intérêt), baptisé Plan de transformation des zones commerciales, a été publié en mars 2024. Il soutient 74 projets dans 62 communes, pour un potentiel de 25 000 logements neufs.
Les entrées de ville ont été créées autour d’hypermarchés avec galeries commerciales. Leur modèle économique évolue. Même si les grandes surfaces font preuve de résilience, la part des hypermarchés dans les ventes de détail est passée de 52 % en 2002 à 37 % en 2022, avec de fortes disparités régionales. Plusieurs enseignes sont en difficultés.
La participation des villes est d’une extrême importance, notamment parce qu’un grand nombre de petites villes sont engagées dans la revalorisation commerciale de leur centre et que l’action sur l’entrée de ville ne doit pas conduire à une nouvelle dévalorisation du centre-ville. © PP
La méthode "Ville en Vue" développée par Icade Promotion
Comme l’indique Pierre Mignon, après deux ans de travail, Icade Promotion a développé la méthode "Ville en Vue" pour imaginer des solutions sur mesure pour chaque opération de revalorisation d’une entrée de ville et en tenant compte des intérêts de chaque partie prenante.
Cela commence par l’analyse de l’entrée de ville pour laquelle un potentiel de transformation a été identifié. Après consultation de toutes les parties prenantes locales, Icade formule un diagnostic, en tenant compte du dynamisme du marché local, de la propriété du foncier,… Troisième étape, Icade Promotion formule une première proposition de densification, soit autour d’une grande surface existante, soit en la requalifiant. Icade met toujours l’accent sur la renaturation des espaces. Tout ça ne prend que quelques semaines. Vient ensuite une seconde phase qui prend quelques mois à un an, au cours de laquelle, grâce toujours à une étroite concertation locale, et à une société de portage financier dans laquelle les différentes parties prenantes investissent, aux côtés d’Icade Promotion, de manière à assurer la transformation, mais aussi la continuation de l’exploitation des activités (commerce, logistique, etc.) existantes sur la zone. Cette société de portage peut mobiliser des fonds publics, comme le fonds Friches, des prêts de la Banque de Territoires, les fonds d’Action Cœur de Ville 2. Elle a à la fois un rôle financier et un rôle de pilotage des travaux. Elle fournit également un forum de concertation permanent. À l’issue de l’opération, Icade peut rester en tant qu’investisseur de long terme ou bien vendre les différents programmes immobiliers réalisés à des acquéreurs ou à des investisseurs.
Acquisition de 11 sites Casino par Icade
En grandes difficultés, le groupe Casino a vendu des hypermarchés à Auchan et à Carrefour, mais a également vendu 11 sites à Icade pour 50 M€. Ces sites fournissent l’occasion de déployer la méthode "Ville en Vue" pour requalifier ces zones en quartiers mixtes. L’opération a été finalisée entre Icade et Casino fin février et devrait aboutir à la création de 3 500 à 4 000 logements, tout en reconstituant plus de 50 000 m2 de surfaces de commerces et en poursuivant un objectif ambitieux de renaturation.
Lors de notre rencontre avec Pierre Mignon, nous avions soulevé la question des transports en commun dans ces entrées de ville à requalifier. Il nous avait expliqué que dans les zones de 10 000 à 15 000 habitants, il existe déjà des lignes de bus. Certaines villes, notamment en raison d’un passé industriel important, peuvent bénéficier d’un dense réseau ferré. De plus, dans le portefeuille de 11 sites acquis auprès de Casino, quatre sites sont déjà desservis par des lignes de tramway. © PP
Voilà, outre la publication du baromètre en mai-juin, Icade Promotion devrait effectuer quelques annonces opérationnelles fin mars ou en avril.
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