La transformation de bureaux vacants en logements et la réversibilité des bâtiments neufs, répondent aux défis posés par l'évolution du marché du tertiaire et du résidentiel.

Photo©Canal Architecture

 

De nombreuses questions techniques, juridiques et économiques se posent pour réussir les projets de transformation des bâtiments. Des éléments de réponse ont été donnés lors du dernier webinaire organisé par BTP Consultants .

 

Le Président de BTP Consultants, Roland Le Roux assure que « les usages changent, avec une concomitance de la crise des logements qui sont construits en nombre insuffisant chaque année et de la crise des bureaux, dont un grand nombre sont vacants parfois depuis plusieurs années. Le sujet de la reconversion des usages d'un bâtiment et en particulier celui de la transformation de bureaux en logements, est d'actualité ».

 

Investisseur dans le recyclage urbain, Novaxia a déjà identifié un milliard d'euros d'actif de transformation potentiel de bureaux en logements. Depuis le début d'année, ils ont investi dans trois projets de reconversion de bureaux en logements dont un immeuble situé Bd Malesherbes à Paris, acheté avec une décote de 20% par rapport à l'avant Covid.

 

« Le marché est en demande de recyclage urbain. Le déficit cumulé en logements neufs est estimé à 800 000 depuis 2013. De plus la Loi climat et résilience encourage à réduire l'artificialisation des sols. Enfin l'intérêt dans le recyclage urbain est dynamisé par la vacance des bureaux. Rien que dans le Grand Paris environ 4 Millions de m2 sont vacants », confirme Vincent Aurez, Directeur Développement Durable, Innovation et Communication chez Novaxia.

 

Obsolescence de bâtiments tertiaires des années 60 ou 80

 

L'accélération de l'intérêt sur le sujet est réel et pose de nombreuses questions. Guillaume Lesage est Directeur des Achats Fonciers chez in’li, la filiale du Groupe Action Logement dédiée au logement intermédiaire : « Où sont situés les bureaux transformables et pourquoi les transformer ? Une réponse est la nouvelle équation économique, avec l'obsolescence de bâtiments tertiaires des années 60 ou 80 trop coûteux à remettre aux normes. Pour les professionnels du secteur, la transformation demeure un marché de niche avec une stratégie d'opportunités ».

 

in’li a plusieurs opérations en cours de transformation de bureaux en logements en ile-de-france dont une située dans une zone d'activité vieillissante qui connaît un peu de vacance de bureaux.

 

Lucas Helleux, Responsable de développement chez in’li explique : « Du côté de la réglementation, la Loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) publiée en 2018 apporte une ouverture en incitant à ce type d'opération mais demeure incomplète. Il faut aussi pour le projet prendre en compte le PLU en vigueur et le zonage. La décision finale de modifier le PLU pour qu'un bâtiment tertiaire puisse devenir du logement est politique et revient à la Ville. La démarche est lourde et longue avec un coût ».

 

Ces opérations sont rentables en zone tendue avec une programmation à concevoir en fonction de la forme du bâtiment. Athina Mastrandréas, Responsable de développement chez in’li, décrit : « pour faire du logement familial avec une structure en poteaux-poutres et de grandes surfaces de plancher, il faut déroger aux habitudes. Sur notre projet de transformation de bureaux en résidence étudiante, nous avons des profondeurs importantes supérieures à 15 mètres et une zone centrale en façades peu utilisable. Elle est exploitable en y mettant d'autres usages comme du coliving, des espaces communs ou une salle de home cinema ».

 

 

 

Photo avant/après d'un immeuble de bureaux transformé en logements. Il est localisé rue Planchat à Paris.©Novaxia

 

D’anciens bureaux reconvertis en 288 logements

 

Un des chantiers en cours de l'agence Canal Architecture, spécialisée en reconversion et transformation, est situé rue de Mouzaïa à Paris XIX. Les anciens bureaux ont été convertis en 288 logements.

 

« La présence d'un escalier à la Chambord nous a permis de conserver quasi la même typologie. Côté charges, le plancher doit résister jusqu'à 250 kg/m2 en bureaux et 150 kg/m2 en logements, ce qui est favorable. L'enveloppe a été entièrement isolée. Le principal problème est venu du traitement acoustique. Les anciens planchers béton avaient une acoustique médiocre pour le logement, ce qui nous a demandé de poser une chape additionnelle de 7 cm de béton sur l'ensemble des plateaux et escaliers », confie Patrick Rubin, architecte chez Canal Architecture.

 

Directeur Régional et spécialiste du hors-site et de la transformation chez BTP Consultants, Elia Abou Chaaya résume : « Une opération de transformation commence par un diagnostic. Plusieurs facteurs clef peuvent être donnés pour réussir un projet ».

 

Appliquer les règles du neuf lors d’un changement de destination

 

Lors d'un changement de destination, les règles du neuf s'appliquent et il faut veiller à la solidité structurelle. La structure poteaux-poutres est favorable mais il faut faire attention aux découpes de trémies. Dans le cas d'une surélévation, il faut savoir si la structure doit être renforcée ou non, évaluer la descente de charges y compris les fondations .

 

Un autre sujet est la sécurité incendie qui nécessite de faire une analyse historique très fine du projet avec le choix d'un référentiel au départ (existant ou neuf). L'enjeu est à minima de maintenir le niveau de sécurité existant et de l'améliorer si nécessaire. La thermique doit aussi être étudiée en détails.

 

« En acoustique, il n'existe pas de référentiel pour un bâtiment existant sauf pour la façade où la performance doit se rapprocher du neuf, mais le risque existe d'avoir un litige avec les futurs occupants si l'acoustique n'est pas assez soignée. », met en garde Elia Abou Chaaya.

 

Aller vers un permis de construire réversible

 

En neuf, le sujet est celui de la réversibilité des usages du bâtiment. « Pourquoi faudrait-il caractériser systématiquement la typologie d'un bâtiment neuf. Il est possible de construire et d'affecter ensuite. Nous travaillons sur le sujet avec l'idée d'aller vers un PC réversible », avance Patrick Rubin. L'agence travaille à Bordeaux sur un projet de ce type avec Vinci sur un immeuble dont les 5000 m2 ne seront pas affectés lors de sa livraison dans un an et demi.

 

Sept principes constructifs autorisant la réversibilité ont été identifiés par l'agence dont une hauteur sous plafond de 2,70 mètres et une structure en poteaux poutres béton, sans refends ni murs porteurs et avec des dalles de grande portée. Un système constructif spécifique a d'ailleurs été étudié et mis au point avec Vinci. «

 

 Chaque niveau est un lieu non affecté avec des millions de combinaisons possibles de programmation, et ce n'est pas plus cher à construire. Mais comme il est impossible d'avoir des lieux non affectés dans le cadre des PLU mais aussi pour les impôts, nous travaillons sur ce sujet avec un cabinet d'avocats », conclut Patrick Rubin.

 

Source : batirama.com/ François Ploye