Dans les tours Duo, le BIM est poussé jusqu’à la phase exploitation
L'investisseur immobilier Ivanhoé Cambridge a planifié le cycle conception-construction-réception-exploitation des tours Duo à partir du BIM. Le BIM en exploitation serra opérationnel en juin 2022.
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Petit résumé : le projet des tours Duo, imaginé par l’atelier Jean Nouvel, a remporté en avril 2012 le concours organisé par la mairie de Paris. Le permis de construire a été obtenu en septembre 2015, les travaux ont commencé en mars 2017. Les bureaux des tours Duoont été livrés à la BPCE en décembre 2021.
Les tours Duo ont été développées par Ivanhoé Cambridge, rejoint par Natixis Assurances en tant que co-investisseur, puis par le groupe BPCE comme locataire des bureaux des deux tours. Hines France a assuré la maîtrise d’ouvrage déléguée. La construction a été assurée par un groupement conduit par Bateg, membre du groupe Vinci Construction France, comprenant aussi Permasteelisa pour les façades et Otis pour les ascenseurs. Artelia était maître d’œuvre général.
Situées tout près de la Seine entre le boulevard des Maréchaux et le boulevard périphérique dans le XIIIème arrondissement de Paris, près de la Porte d’Ivry, à la limite entre Ivry et Paris, les deux tours culminent à 39 étages et 180 m pour la tour Duo Est, 27 étages et 122 m pour la tour Duo Ouest. Ensemble, elles développent une surface utile de plus de 106 000 m², dont plus de 97 000 m² de bureaux. ©PP
Les dix niveaux supérieurs de la tour Duo Ouest, celle de gauche, seront occupés par un hôtel, un restaurant et un bar avec une vue panoramique sur Paris. Les deux tours sont certifiées WELL Platinum, Wired Score (potentiel de connectivité étendu), LEED Platinum, HQE Exceptionnel et Effinergie+. ©PP
Martin Chevallier, directeur Asset management France chez Ivanhoé Cambridge, à gauche, et Stéphane Richard, responsable Nexity du Property Management pour les tours Duo, mettent en place le BIM en exploitation dans les tours Duo pour que toutes les informations techniques nécessaires à la maintenance soient accessibles sur une simple tablette connectée. ©PP
Une volonté de travailler en BIM
Dès le lancement de l’appel d’offres pour la conception-construction des tours Duo, Ivanhoé Cambridge avait la volonté d’être en avance dans les techniques d’exploitation. Martin Chevallier, directeur Asset management France chez Ivanhoé Cambridge, avoue même la volonté de l’entreprise de tirer le marché vers le haut sur ce sujet, en profitant de taille du projet et de la qualité des intervenants dans l’opération des tours Duo.
Tout d’abord, une mission spécifique a été confiée à Artelia pour veiller à la constitution d’une maquette BIM (Building Information Modelling) parfaitement renseignée pour aboutir à un DOE numérique. Le DOE ou Dossier des Ouvrages Exécutés, rappelons-le, est un document contractuel établi à la suite de l'exécution de travaux et remis au maître d'ouvrage lors de la livraison du chantier.
Avec ce DOE numérique, établi en DWG avec des fiches techniques et des scans techniques en PDF liés aux divers ouvrages et équipements, le Maître d’Ouvrage a en sa possession toutes les informations nécessaires pour la passation de marchés d’exploitation du bâtiment et de sa maintenance. Ivanhoé Cambridge avait préféré créer une mission spécifique pour la constitution du DOE en BIM et la confier à Artelia, plutôt que de demander à Bateg, leader du groupement conception-construction, de s’en charger.
A la livraison du chantier, Ivanhoé Cambridge est donc en possession d’une dense, très dense et très détaillée maquette BIM 3D. Elle est beaucoup trop lourde pour être utilisée telle quelle en exploitation. La vision d’Ivanhoé Cambridge est que des opérateurs équipés de tablettes numériques évoluent dans le bâtiment et, en fonction de leurs besoins, accèdent directement à la maquette BIM exploitation pour visualiser le détail de l’équipement qu’ils veulent contrôler, entretenir ou remplacer. Dans la maquette BIM originale, tout est décrit par le menu : le diamètre et la longueur des tiges qui portent les ventiloconvecteurs, les caractéristiques des vannes 6 voies BELIMO qui pilotent et régulent les plafonds chauffants-rafraîchissants. ©PP
Tout cela est porteur d’infinis gains de productivité, mais pose tout de même plusieurs problèmes et il faut une organisation bien réfléchie pour les résoudre.
Property Management versus Facility Management
Dans une opération de la taille des tours Duo, plusieurs entreprises vont se répartir les rôles d’exploitation et de maintenance.
Pour commencer, à la fin du 1er semestre 2020, Ivanhoé Cambridge a lancé un appel d’offres pour le « Property Management » de l’opération. Le Property Manager est le représentant du bailleur sur le site. L’appel d’offres a été remporté par Nexity qui à la fois avait une certaine expérience dans le management de grandes opérations et affichait aussi une forte volonté d’innover dans le BIM en exploitation. Nexity maintiendra une équipe de trois personnes sur le site pour assurer le suivi administratif et technique.
Nexity assure le property management des parties communes et des parties privatives des bureaux loués par la BPCE, ainsi que les parties communes de l’hôtel.
Ensuite, le bailleur et Nexity ont choisi un « Facility Manager ». C’est celui qui assure l’exploitation des lots techniques : l’installation électrique courants forts et faibles, les réseaux de communication, les installations de CVC (Chauffage Ventilation Conditionnement d’Air), des ascenseurs pour une part, du contrôle d’accès, etc. Bouygues Energy et Services, le Facility Manager retenu, emploie une équipe d’une quinzaine de personnes sur le site.
Voilà, au début du quatrième trimestre 2020, les deux principaux acteurs de la maintenance et de l’exploitation des tours Duo – Nexity pour le Property Management et Bouygues Energies & Services pour le Facility Management – sont désignés. Il ne leur reste plus qu’à se mettre au travail.
Passer le DWG + PDF sous Revit
La première tâche consiste à transformer le DOE numérique, remis en DWG plus une masse de documents PDF liés, sous Revit, le soft BIM% le plus utilisé en Europe. Le but est d’obtenir un outil de travail – la maquette BIM – qui soit interfacé et nourrit par le programme de GMAO utilisé par le Facility Manager et aboutisse à une maquette nettoyée qui devienne une plus-value pour le technicien de maintenance et puisse fonctionner sur tablette.
Dès juillet 2021, une fois la maquette BIM transférée sous Revit, Nexity a entamé avec Artelia le lourd travail de nettoyage pour rendre cette maquette utilisable en exploitation. Pour commencer, alors que la maquette continue d’évoluer avec les travaux d’aménagement du preneur, le groupe BPCE, Artelia s’est chargé de transformer ce fichier numérique en maquette par étage au lieu de maquette par corps d’Etat.
Arterlia a pour cela agrégé les 17 maquettes différentes qui constituent le DOE numérique, a regroupé tous les ouvrages et équipements techniques par étage. Builders & Partners, acquis depuis par Vertical Sea, s’est chargé, avec son outil SOFYA de préparer la base de données épurée, étage par étage.
Ivanhoé Cambridge, Nexity et Bouygues Eenrgies & Services se sont ensuite appuyés sur BIM In Motion pour la mise en place et le suivi de la maintenance en mode BIM. C’est notamment BIM In Motion qui a veillé à la coordination et aux bonnes connexions entre les différents outils retenus pour le Property Management et le Facility Management et la maquette numérique
Trois outils numériques principaux
Ces trois outils sont d’abord la plateforme full-web Intent de Intent Technologies. Intent se charge d’agréer les différentes informations qui concernent le site : les données de consommation d’énergie et d’eau, la récupération des informations issues de la GTB Distech, …
Le second outil est l’ensemble de tableaux de bords que Nexity a ensuite programmé sur la plateforme Intent. Ils sont accessibles depuis n’importe quel navigateur internet, avec les autorisations nécessaires, et des alertes de niveau bas et de niveau haut, selon les saisons notamment, sur différents paramètres de confort et de fonctionnement des deux tours.
Par exemple, sur le fonctionnement des installations de rafraîchissement, une alerte basse indique un possible défaut en été, tandis qu’une alerte haute en hiver dénote autre type de dysfonctionnement.
Deuxième outil, SAM FM est le logiciel de GMAO (Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur) utilisé par Bouygues Energies & Services. C’est lui qui renseigne toutes les interventions exécutées dans le bâtiment et les pousse vers la plateforme Intent qui, à son tour, modifie la maquette numérique en conséquence.
Tout sera prêt en juin 2022
Stéphane Richard, responsable du Property Management pour les tours Duo, suit l’avancement de tous ces travaux. Son but est de disposer de tous ces outils numériques en juin 2022, juste avant la livraison de l’hôtel en juillet 2022. Il souligne le double enjeu de la maintenance numérique. Premièrement, l’outil mis à disposition du personnel de maintenance sur une tablette doit réellement faciliter leur travail. Sinon, il ne sera pas utilisé.
Deuxièmement, le grand enjeu du BIM en exploitation est le maintien à jour de la maquette numérique. Un outil non-actualisé perd rapidement de son intérêt. D’où la grande attention portée aux liaisons informatiques bi-directionnelles entre la maquette sous Revit, la plateforme Intent et SAM FM, le logiciel de GMAO.
Les trois principaux acteurs du BIM en exploitation dans les tours Duo – Ivanhoé Cambridge, Nexity et Bouygues Energies & Services – sont déterminés à faire progresser les techniques et les pratiques pour que le BIM en exploitation devienne une réalité accessible à des opérations de plus en plus petites.
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