Immobilier : Icade a souffert de la crise en 2024 et reste prudent pour 2025

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Icade, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations, a publié des résultats financiers en baisse en 2024, tirés vers le bas par les activités de promotion en pleine crise de l'immobilier neuf.

Trois facteurs principaux pour expliquer ce repli

Le chiffre d'affaires des activités de promotion d'Icade a reculé de 6,1 %, à 1,2 milliard d'euros, et n'a pas été compensé par la progression de 4,7 % de ses revenus locatifs nets, qui ont atteint 347 millions d'euros l'année passée. L'indicateur de référence pour mesurer la rentabilité d'Icade, le cash-flow net courant, s'est réduit de 13,9 % sur un an, pour terminer à 301,8 millions d'euros. Des immeubles de bureaux demeurés vides, des dépréciations d'opérations de promotion immobilière et un effet de comparaison défavorable avec 2023 (année de la vente des activités de santé) expliquent ce repli, selon Nicolas Joly, le directeur général d'Icade. 

Face au fort ralentissement du nombre de logements construits depuis deux ans, Icade, qui est un promoteur immobilier et une foncière tertiaire (majoritairement de bureaux), avait décidé en 2023 de diversifier ses activités : 

– transformation de bureaux pas assez attractifs ;

– Conception de résidences étudiantes et de data centers ;

– Reconfiguration d'entrées de ville ou de quartiers. 

"Compte tenu du contexte, nous avons fait un gros travail de revue exhaustive et détaillée de notre portefeuille" d'opérations de promotion, qui a mené à "des dépréciations" ainsi qu'à des "arbitrages et des recalibrages d'un certain nombre de projets", ainsi que l'a expliqué Nicolas Joly à l'AFP. 

Le nombre de réservations de logements enregistrées au cours de l'année passée est resté quasi stable par rapport à 2023, à 5 300 logements, mais leur valeur totale a baissé de 2,7 %. Ce sont surtout les réservations de logement par des particuliers qui montrent une "bonne performance" avec une croissance de 17 % de leur nombre, "dans un marché en repli de 3,7 %". 

Prudence, le maître mot pour 2025

Dès l'automne, Icade observait des "signaux positifs" dans les réservations de logements neufs, notamment par des particuliers. "On reste prudent sur l'année à venir", a nuancé Nicolas Joly, en partie en raison de la disparition de la niche fiscale Pinel, qui représentait 20 % des réservations de logements conçus par Icade. S'ajoutent, selon lui, "l'incertitude politique globale" et "les élections municipales en 2026", qui freinent traditionnellement les octrois de permis de construire. 

Pour 2025, la société prévoit que son cash-flow net courant recule et s'inscrive entre "3,40 euros et 3,60 euros par action", après avoir atteint 3,98 euros en 2024. Lors de l'assemblée générale de ses actionnaires, Icade va proposer de verser un dividende de 4,31 euros par action.