Suite à l'acquisition d'un bien immobilier, l'acquéreur qui découvre un vice caché, c'est-à-dire un grave défaut affectant le logement, peut se retourner à l'encontre du vendeur qui doit la garantie des vices cachés.

En matière de vente immobilière (appartement, maison, terrain,...), un vice caché est un défaut qui rend le bien immobilier acquis impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté, ou l'aurait acquis à un moindre prix, s'il en avait eu connaissance (exemples : chauffage hors d'usage, fondations défectueuses, terrain pollué,...). 

Ainsi, le vice caché n'est pas un simple désagrément. L'acquéreur qui découvre après l'achat un vice qui n'était pas apparent dispose d'une action contre son vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés. Or, il est d'usage que les actes de vente contiennent une clause par laquelle le vendeur s’exonère de cette garantie. Et bien que la vente immobilière soit très encadrée, les litiges fondés sur les vices cachés sont très fréquents.

 

 

 

Qu'est ce qu'un vice caché ?

D'après l'article 1641 du Code civil, pour être qualifié de vice caché, le défaut doit présenter les caractéristiques suivantes :

– être antérieur à la vente : il peut être découvert après la vente mais il doit avoir existé avant celle-ci. Ainsi, si le vice est du à un manque de précautions ou d'entretien imputable à l'acheteur après la vente, le vice ne peut pas être qualifié de "caché" ;

– Être grave : il faut que le défaut affecte le logement à tel point que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou en aurait proposé un prix moindre s'il en avait eu connaissance (le défaut est tel qu’il compromet l’usage du bien) ;

– Être non apparent (ou dissimulé) : le vice ne doit pas avoir pu être décelé lors de la vente, malgré un examen attentif et sérieux. Il doit être caché !

 

L'acquéreur qui invoque la garantie des vices cachés doit prouver l'existence du vice et démontrer que celui-ci remplit toutes les caractéristiques requises pour la mise en œuvre de la garantie. En l'absence de l'une d'elles, le vice n'est pas qualifié de caché et la garantie des vices cachés à l'encontre du vendeur ne peut donc pas être engagée.

 

Peuvent-être qualifiés de vices cachés : les désordres affectant la charpente d’une maison et notamment la présence du mérule découvert à l’occasion de travaux d’embellissement, des fondations défectueuses rendant l’immeuble inhabitable, le défaut de raccordement de la maison au réseau collectif d’assainissement, le défaut d’étanchéité d’une terrasse. © Laure Pophillat

 

 

 

Recours de l'acquéreur : l'action en garantie des vices cachés

 

L'acquéreur achète le bien "en l'état", mais...

L'acte de vente immobilière précise toujours au terme d'une clause spécifique que l'acquéreur achète le bien "en l'état" : ainsi, il accepte de l'acquérir dans l'état dans lequel il est au moment de la vente. Toutefois, cette clause ne signifie pas qu'il accepte tout vice caché, bien au contraire.

Dans le cadre de la protection de l'acquéreur, le vendeur doit une garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) et il est tenu à garantie en cas de vices cachés même s’il ignorait l’existence des vices et donc même s’il est de bonne foi.

Ainsi, lorsque l'existence d'un vice caché est démontré, la garantie légale des vices cachés permet à l'acquéreur d'exercer, au choix :

– soit l'action rédhibitoire (résolution de la vente) : si cette action aboutit, la vente est annulée et l'acquéreur restitue le logement et se fait rembourser le prix de vente ;

– Soit l'action estimatoire (réduction du prix) à concurrence du coût de la remise en état : si cette action aboutit, le prix est diminué et l'acquéreur conserve le logement et se fait rembourser une partie du prix déterminé par les experts.

 

Le choix entre ces deux actions judiciaires appartient à l'acquéreur. Ainsi, il peut seulement demander au juge la réduction du prix, par exemple, lorsque le vice n’est pas assez grave pour justifier une résolution de la vente.

 

 

Quel délai pour intenter une action ?

Pour intenter une action, l’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice, et non pas à compter de la vente ou de l'entrée dans les lieux, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente (article 2232 du Code civil). Dans ce délai, l'acquéreur peut donc agir en justice et demander soit à ce qu’une partie du prix lui soit restituée, soit à ce que la vente soit purement et simplement annulée.

Dans tous les cas, l'acquéreur qui invoque la garantie des vices cachés doit prouver que le vice est caché, antérieur à la vente et qu'il rend le bien impropre à son utilisation. La preuve de l’existence du vice caché pèse sur l’acquéreur et elle peut être faite par tout moyen. Avant de saisir la justice, l'acquéreur peut donc rassembler les éléments de preuve : faire appel à un expert en bâtiment pour obtenir un rapport détaillé sur l’état du logement et l’ampleur des défauts constatés, prendre des photos et des vidéos détaillées des défauts, faire établir des devis de réparation par des professionnels, avoir recours à un commissaire de justice afin qu'il établisse des constats, etc.

 

Selon la FNAIM, 6 500 à 8 000 transactions immobilières / an sont sources de tensions en raison d’une problématique de vice caché et un quart des tensions aboutissent à un contentieux judiciaire (chiffres de 2019). © Laure Pophillat

 

 

 

Clause qui libère le vendeur de sa garantie contre les vices cachés

Le contrat de vente peut prévoir une clause qui exonère le vendeur de son obligation de garantir l’acheteur contre les vices cachés (appelée "clause exclusive de garantie" ou "clause de non-garantie"). En réalité, cette clause est quasi systématique dans les actes de vente immobilière.

Ladite clause empêche donc d'engager une action judiciaire en garantie des vices cachés à l'encontre du vendeur. Toutefois, cette clause ne s'applique pas et le vendeur doit donc garantie lorsque le vendeur ne fournit pas à l’acquéreur les diagnostics exigés par la loi pour les vices liés à ces diagnostics, mais aussi lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou assimilé (un professionnel est présumé connaître le vice et donc présumé être de mauvaise foi) et,enfin, lorsque le vendeur est de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il connaissait le vice sans le révéler. Dans ce cas, la preuve de la mauvaise foi est à la charge de l'acquéreur et celle-ci peut être plus ou moins facile à apporter (exemple : fausses déclarations du vendeur dans l'acte de vente).

 

 

 

Conseil aux acquéreurs : soyez vigilant avant l'achat !

L'acquéreur non professionnel ne doit pas être négligent lors de la visite du bien immobilier avant son acquisition. En effet, il ne bénéficie pas de protection juridique à l’encontre d'un vice apparent, autrement dit un vice qui est visible ou connu. Par exemple, le juge a refusé d'annuler une vente sur le fondement de la garantie des vices cachés du fait que l'absence de chauffage et l'impossibilité de raccordement au réseau d'eau potable et d'assainissement étaient mentionnés dans l'acte authentique de vente (Cass. 3ème Civ. 5 janvier 2017, n° 15-27540).

Il est donc important de procéder à une ou plusieurs visites minutieuses avant la vente définitive, notamment en vérifiant tous les équipements (fenêtres, chauffage,...), l'état de la plomberie, l'état de l'électricité, ... Il faut visiter toutes les pièces et tous les bâtiments : sous-sol, cave, garage, combles, et ainsi de suite.

 

Lors de la visite en préambule d'un achat immobilier, il ne faut pas hésiter à demander au vendeur si le bien a déjà connu un dégât des eaux, s'il a réalisé ou fait réaliser des travaux,... En cas de fissure visible, d'écaillement, de toiture en mauvais état, plancher penché, traces d'humidité,... il faut interroger le vendeur. © Laure Pophillat

 

 

L'idéal est de visiter le bien avec un professionnel. Toutefois, même si cela est vivement conseillé, l'acquéreur n'a pas l'obligation de visiter son futur bien immobilier accompagné d'un expert (architecte,....). Un vice est légalement caché quand il ne peut être découvert par un profane dans des conditions normales d'examen. La loi n'impose pas à l'acquéreur d'être accompagné d'un expert.

Enfin, il est important pour l'acquéreur, même si cela semble rébarbatif, de lire les diagnostics techniques remis par le vendeur, les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété, etc. Bref : de tout passer en revue !

Source : batirama.com / Nathalie Quiblier / © Freepik